2011年6月26日 星期日

UDN房市情報: 社會住宅是好宅/夏鑄九:少賣國有地 多蓋社會宅

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社會住宅是好宅/夏鑄九:少賣國有地 多蓋社會宅
27 Jun 2011, 2:29 am

【聯合報╱本報記者陳宛茜】
推行社會住宅,許多官員提出要學新加坡、香港的公屋政策。台大城鄉所教授夏鑄九直言:「台灣政府公權力不如星港!」台灣卻擁有華人世界中最成熟的公民社會,「民間力量比政府強」,應以民間力量來推動社會住宅。

夏鑄九指出,社會住宅政策關鍵的第一步,是成立專責經營管理的組織。台灣政府應以荷蘭經驗為師,協助民間成立非營利組織「住宅法人」,專責社會住宅的興建管理,政府則負起監督之責。

將荷蘭的住宅法人移植到台灣,夏鑄九指出,內政府可在「住宅法」中明列條款,要求各都會政府協助成立住宅法人。各都會政府只需成立部門,負責分配社會住宅的土地與住戶予住宅法人。

住宅法人為非營利組織,它可從事商業建案、並藉此將社會住宅和商業住宅混居,但最終必須將利潤再投資於社會住宅。

夏鑄九說,目前所推出的各版本社會住宅,極少著墨於「管理」,它卻是荷蘭住宅法人相當重要的功能,也是維持社會住宅品質關鍵。

六成荷蘭人可申請社會住宅,包括無屋的中產階級。夏鑄九說,台灣無殼蝸牛問題比荷蘭嚴重,許多台大退休教授也買不起房子,社會住宅的服務對象也應涵蓋較寬廣的社會階級。如此可排除土地投機與炒作,達成中下階級混居目標,卻與房地產業者利益衝突。因此夏鑄九悲觀估計,政府「沒這個膽」!

此外,推行社會住宅的初期必須堅持「只租不賣」,否則將重蹈國宅的覆轍。夏鑄九說,荷蘭也是等社會住宅成熟到一個階段後,才允許販售社會住宅。

荷蘭社會住宅所以成功,跟土地國有化有關,如阿姆斯特丹市政府便擁有八成的市地。夏鑄九指出,台灣國有地目前還不少,足以滿足現階段的社會住宅需求,「政府不要再賣國有地了!」

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UDN房市情報: 社會住宅是好宅/溪洲釘子戶 台灣社會宅先鋒

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社會住宅是好宅/溪洲釘子戶 台灣社會宅先鋒
27 Jun 2011, 2:48 am

溪洲部落廣場上,族人圍坐話家常。原住民相當重視供族人聚會的廣場,溪洲社會住宅也將廣場列入設計。

新店溪畔、小碧潭捷運站對岸的溪洲路上,有一片長滿雜草的荒地。溪洲阿美族文化永續發展協會理事長張慶豐撥開雜草,找到阿美族人遠從花蓮秀姑巒溪搬來的白色石頭。

他對著這塊「祖靈石」垂首祈禱:「祖靈保佑,這裡將永遠是都市裡的原住民部落!」

祖靈保佑 在都市築巢

這裡是「溪洲阿美族生活文化園區」預定地,它不僅是台灣首座「原住民社會住宅」,也將是台灣第一個以住宅法人形式推動的社會住宅。

溪洲部落社會住宅一旦成功,不但可成為同為「都市原住民」小碧潭、三鶯部落學習目標,也將成為台灣社會住宅典範。由張慶豐領頭組成的溪洲阿美族文化永續發展協會(簡稱溪洲協會),向新北市政府承租這塊土地,並申請建造社會住宅的經費,建造完成後再租給溪洲部落居民。

這種由非營利組織專責興建、營運與管理的社會住宅模式,與荷蘭發展了近百年的「住宅法人」極為類似。

抵抗遷移 堅持留溪洲

卅五年前,張慶豐的父親張英雄,從花東阿美族部落來到台北,發現位於新店溪畔的溪洲路很像故鄉,在這裡搭起了另一個家。族人隨其腳步而至,如今這裡已是居住了四十戶人家、逾兩百位原住民的溪洲部落。

一如原住民在台灣的命運,溪洲人住了卅五年的家,法律上卻不屬於他們。歷經多次強制遷移的抗爭,張慶豐和多數族人選擇留在溪洲。

兩年前,在台大城鄉所的協助下,張慶豐成立溪洲阿美族文化永續發展協會,向政府爭取經費自建住宅。

去年遇上五都選舉炒熱社會住宅,新北市長朱立倫上任後訪視溪洲,承諾向中央爭取經費興建「原住民型社會住宅」,溪洲部落從「釘子戶」,搖身一變成為台灣社會住宅先鋒。

政府撥給溪洲人一塊位於原部落旁的一點五公頃土地,做為社會住宅的基地。等溪洲人搬入社會住宅後,再將原來的違建部落拆除。

打造家園 可參與設計

溪洲協會除了以法人形式承租土地,還有權決定住宅的形式。溪洲人接受台大城鄉所的建議,引進日本社會住宅「參與式設計」的模式,讓住戶和設計師一起討論、設計房屋,每戶住戶都可打造自己心中的理想家園。

包括張英雄父子在內的溪洲人,來到都市後多從事營造業。

張慶豐指著對岸高聳入雲的豪宅建案表示,許多族人曾在此打工,「他們站在這麼高的地方往下看溪洲,卻還是說我要住溪洲!」

「我們也有族人搬到政府為原住民設置的國宅。但他們不習慣,下班後還是回到溪洲和族人聊天。」在張慶豐眼中,房子不只是鋼筋水泥。

設計停滯 經費還在喬

張慶豐表示,不少原住民生活清苦,住國宅也無力按時繳納租金。因此溪洲協會採「共有制」,由協會代租戶統一向政府繳納租金,欠租的住戶則以分期付款償還。而當「溪洲阿美族生活文化園區」完成後,張慶豐希望以表演節目賺取經費,所得利潤皆回饋於社會住宅的管理營運。

「溪洲阿美族生活文化園區」一談兩年,卻一直停留在設計階段,經費和租金都還沒談定。張慶豐說,他們希望比照美國學校在台租地建校的租費,以千分之四的租金承租這塊地,政府卻以「美國學校是特例」為由不肯回應。「為什麼美國可以,在台灣居住幾千年的原住民不可以?」

溪洲族人 只想住一起

溪洲部落原有四十戶人家,其中六戶不符合「經濟弱勢」條件,被政府剔除於社會住宅的名單之中。張慶豐認為,荷蘭的社會住宅可擴及中產階級,「最重要的是溪洲人想住在一起。」

只有談到正在設計的家時,張慶豐的眼睛才會閃閃發亮。「我希望客廳要很大、有火爐;房子前有小庭院,左鄰右舍可以一起坐下來吹風、聊天…」他說,幸福不是被房地產商統一格式化的「住豪宅吹冷氣」。

這不只是溪洲人的夢,也是所有台灣人的夢。

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UDN房市情報: 社會住宅是好宅/混居蓋屋 避免貧民標籤

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社會住宅是好宅/混居蓋屋 避免貧民標籤
27 Jun 2011, 2:36 am

【聯合報╱記者李順德/台北報導】

內政部長江宜樺昨天表示,國內並沒有日本那麼大的非營利組織,大到有意願承擔社會住宅的管理或維運,因此,現階段政府並未將「住宅法人」明列在住宅法中,也未要求各級地方政府推動住宅法人。

江宜樺說,台灣目前已有各類法人,如財團法人、社團法人,或一般社團組織,如社會住宅推動聯盟等,目前這些法人或社團組織的能量都不夠大,不足以承擔社會住宅的管理。未來如果有必要,中長程發展倒可考慮。

江宜樺表示,內政部所規畫的首批社會住宅五處基地,預計興建1661戶,雖然幾次公聽會及座談,地方都有反對意見,但目前設定的進度仍未改變,相信九月會進入到招標階段,預定年底前可動工,最快一年內完工。

江宜樺也強調,內政部仍規畫採「混居」原則,希望建築品質高於一般建築,不會造成「貧民窟化」或「標籤化」,並將優先開放社會經濟弱勢租用,由政府補貼租金,限制居住時間定在三至七年不等。五處基地雖已對外公布,但如果地方政府可優先覓得可行選址,仍不排除可優先動工。

已選定的五處基地,分別座落在台北市萬華青年段、松山寶清段、新北市三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段,將規畫興建1661戶,面積合計三萬多平方公尺。營建署表示,社會住宅戶數較少的一年內可完成,戶數多的如松山寶清段,約一年半內完工。

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UDN房市情報: 豪宅稅7月上路 北市1萬戶房屋稅加碼

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豪宅稅7月上路 北市1萬戶房屋稅加碼
27 Jun 2011, 2:37 am

【經濟日報╱記者陳乃綾/台北報導】

台北市「豪宅稅」7月1日上路,全北市共有近400棟、1萬戶符合豪宅的標準,一年房屋稅負最高增加2.8倍。

最近取得使用執照的信義區豪宅「皇翔F4」也名列其中。

台北市稅捐處統計指出,須加稅的豪宅中,以大安區61處最多,其次為信義區、士林區,而萬華區則一棟豪宅都沒有。

稅捐處表示,不會對外公開「那一棟被列入豪宅」,但7月1日起,台北市屋主就可以到稅捐稽徵處各分處查詢房屋課稅現值,得知自己房子是否被納入「豪宅稅」的課稅範圍。

據指出,知名豪宅大安區「宏盛帝寶」、信義「信義之星」等,及最近剛取得使用執照、準備開賣的「皇翔F4」,都是豪宅稅的課徵對象。

「豪宅稅」其實就是在房屋稅中加成「路段率」,因而提高房屋稅應納稅額。稅捐處表示,豪宅中加成最少者位於北投區,加乘1.2倍;最高者加乘2.8倍,位於大安區、信義區,可能成為北市的「新稅王」。

雖然房屋稅是每年5月開徵,但若房屋所有人在5月前轉讓,仍然要先把房屋稅結清才算過戶。舉例來說,若豪宅在今年9月底賣出,前屋主就要先繳清7到9月三個月的房屋稅,其中就包含豪宅增稅部分。

稅捐處長黃素津指出,只要剛蓋好的豪宅申請好使用執照,並到稅捐處取得房屋稅籍後,稅捐處就會派員審核是否符合「豪宅」標準。如被認定為豪宅,就會直接適用豪宅房屋稅的路段率,不會讓任何一棟豪宅逃出漏稅的手心。

稅捐處說,豪宅必須符合八大標準,包括「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」,皆為綜合評比考量。

黃素津表示,豪宅加稅一年可為北市增加3億元房屋稅收,若加上遺產稅、印花稅等相關稅目,一年則可增10億元稅收。

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UDN房市情報: 政策市場角力 陸房市短期難估

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政策市場角力 陸房市短期難估
27 Jun 2011, 1:37 am

【中央社╱上海26日電】

中國大陸政府從去年開始大力「打房」,在官方干預下,市場仍頑強抵抗。專家分析,大陸房市正處於政策干預與市場化並行的過程,短期走勢難估,但未來發展樂觀。

「2011年中國地產金融年會長三角巡迴峰會」日前在上海舉行,本地媒體報導了專家在會中對大陸房地產市場走勢的分析。

在「中國樓市下一步走向」的討論中,「中國城市規劃設計研究院」副院長楊保軍表示,大陸房地產市場目前正處於政策干預和市場化並行的過程,因此很難評估短期市場走勢。

不過,由於大陸城市化進程尚未結束,楊保軍對未來房地產市場的發展仍保持樂觀。

楊保軍這項觀點獲得大陸主流開發商代表「華遠地產」董事長任志強的認同。任志強說,從歷年經驗來看,市場調控的方向反而導致市場供給的萎縮,「因此每次調控之後又是一輪新的價格上漲。」

任志強並認為,官方政策性的干預其實掩蓋了市場真實的供求關係。

他還表示,政府應在干預效果與大陸經濟長期發展的考量下,考慮政策適當退出的時間。官方可以借鑒香港等地已經執行的方案,以徵稅方式限制賣方,並放開買方市場。

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UDN房市情報: 環保綠生活7/羽毛 原來可以這麼美

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環保綠生活7/羽毛 原來可以這麼美
24 Jun 2011, 2:29 am

【建築家/文.整理︰ 陳瑋靈 /圖片來源︰HULGER】

最喜歡的煙花,莫過於仙女棒。沒有鹽水蜂炮的壯觀,卻有柔情似水的浪漫;沒有沖天砲的響徹雲霄,卻安靜的讓人更容易感動。第一次看到Hulger的Plumen省電環保燈泡,彎曲的弧度不禁令人聯想到黑夜中舞動的仙女棒!

對設計師Sam Wilkinson而言,Plumen 衍伸自 Plume,也就是羽毛。不僅是鳥兒最美麗的衣裳,同時也是保溫與飛翔的關鍵點。Plumen所追求的,也正是如此內外兼具的設計理念。除了照明功能,Plumen更能有效地節省 20% 的電力,壽命也比一般傳統型燈泡多出 7 倍。

誰說環保與美感永遠畫不上等號?當水晶燈的清潔得花上幾個鐘頭、地震來時總得提心吊膽、甚至換個燈泡也能滿身汗,Plumen的輕柔,是否更顯得風情萬種呢?

※延伸閱讀》
‧燈泡吹起泡泡糖,小心黏上身
‧2015,重返童年的歡樂時光 :找好設計powered by建築家

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UDN房市情報: 租金漲翻天 精華商圈掀洗牌風

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租金漲翻天 精華商圈掀洗牌風
26 Jun 2011, 8:00 am

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
陸客自由行啟動,北市精華商圈如忠孝東路及西門町(見圖),店面租金飆漲,原租客受不了,只好搬家。 報系資料照

陸客自由行才要啟動,北市精華商圈店面租金已漲翻天,有房東一次調漲2、3成,有的甚至一口氣漲了1倍多。不少行業為此被迫退出一級地段,但也有一些行業急著搶進卡位。房仲業預料,北市精華商圈將掀起一波空前業種大洗牌。

欣元商仲總經理焦文華表示,現況來看,首波被趕出精華商圈一級地段的,以餐飲、平價服飾、超商、超市、3C家電居多,這些業種因大多需要較大營業面積,但毛利只在15~20%,碰到房東大幅漲租,往往難以承受,只好黯然退出。

陸客自由行 精品業者搶進

至於搶進的業別,則以高檔服飾、精品、化妝品、鐘表、珠寶等為主。這些行業因單價高,毛利也達3~5成,雖然房東大幅調漲租金,但店家多相信自由行正式上路後,可以賺得回來,因此勇於接手承租,成為精華商圈一線地段新房客。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,北市精華商圈店面早從去年就已開始出現調租潮,但以往調幅大多只在3~5%之間,即便是今年年初,租約到期換約調幅最多也不過5%上下。

但自本月12日、大陸國台辦宣布陸客自由行確定要在本月28 日上路以後,兩周來,精華商圈店面租金開價隨即呈現三級跳,以往一年調漲2、3萬的,現在都拉高到5、6萬元,有些搶手店面甚至開出區域新天價,讓舊租客大呼吃不消。

台北東區 部分租金漲逾倍

陸客自由行啟動,北市精華商圈如忠孝東路及西門町,店面租金飆漲,原租客受不了,只好搬家。 報系資料照
以東區明曜百貨附近一家店面為例,今年年初月租18萬元,最近租約到期,店家心想調租難免,但萬萬想不到,房東居然一口氣漲到40萬元。店家向房東表示,這樣他就不租了,房東則表示,很多人等著要租,有恃無恐。

同樣的情況也在士林夜市上演,當地大東路有一家服飾店,本來租金一個月45萬元,1坪差不多1萬多,也算區域高行情了,但房東最近又把租金調到53萬元。原租客殺不下來,只好搬家,現在已改由一家知名化妝品業者承租。

西門町這樣例子更是不勝枚舉,有一家經營多年的電子產品直營店,近日租約到期換約,原租金一坪已快兩萬元,但最近房東調租,更一口氣調到3萬元以上。業者受不了不再續租,但房東老神在在,因為一家化妝品已確定接手承租。

焦文華表示,空置率愈低的商圈,房東愈敢開高價,除了上述的東區、士林、西門町商圈,另外包括SOGO、微風、南京西、中山北路晶華及師大商圈,由於空置率都僅1%、2%,房東不怕租不出去,租金開價也都比其他商圈高上一截。

毛利差店家 被擠出一線區段

他認為,自由行正式上路後,租金承受能力較差的業種被「洗出」一線區段,預料還會加快,如果開放人數從500人增加到1500~2000人,總價較低或毛利較低的業別,更可能全面自一線路段消失,退守到巷內或往二樓發展,他預料這種情況最快明年就可看到。

不過黃增福認為,陸客帶來店家商機雖毋庸置疑,但從香港一年租金漲幅多在10~20%的經驗來看,北市店面房東調租太快,如果陸客商機不如預期,那麼一段時間後,空置率必然飆高,屆時也會面臨極大的降租壓力。

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UDN房市情報: 房貸利率 兩年來最高

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房貸利率 兩年來最高
26 Jun 2011, 7:55 am

【聯合晚報╱吳文淵】

中央銀行本周四將舉行理監事會議,市場一般預期央行將會維持緩步升息步調,擴大升息的可能性則因近期國際經濟局勢而降低;至於投資人關注的央行打炒房動向,由於5月購屋貸款利率已升至兩年來最高,加以總統大選政情因素等判斷,市場也預期央行不致再下重手。

依央行最新公布的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款統計,5月新增放款約6530億元,比4月大增24%,主要是占最大宗的週轉金貸款上月激增28%,達5500億元,是1月春節前夕需求攀高峰以來最大。不過,雖然企業週轉金需求上升,但或因資金情勢依然寬鬆,五大銀行在資金去化壓力下的放款競爭激烈,使5月此項放款的利率不升反降,由4月的1.491%降至5月的1.385%,也造成各類放款合計的加權平均利率跌至1.47%,下降逾0.1個百分點。

至於央行監控的購屋貸款,5月僅小增5億元至516.66億元,相較政府3月剛決定實施奢侈稅時所創造的高峰,已減少逾100億元,應可視為央行、財政部、金管會聯手打房的具體成績之一。此外,相對於週轉金貸款、資本支出貸款、消費性貸款等三大類貸款的利率在5月時全面下降,購屋貸款利率是唯一上升的貸款,達1.826%,是2009年5月以來最高;與去年6月央行啟動升息循環,嚴打房市資產泡沫之際相比,購屋貸款利率已上升約0.2個百分點,對照同期間央行四次升息半碼、合計升息0.5個百分點的幅度,則尚未完全反映。

儘管如此,由於民眾貸款利息負擔已是兩年來最高,在政府也須兼顧一般民眾購屋需求之下,央行應不希望購屋貸款利率急升,引發民怨,加以本國銀行的房貸餘額仍在5.2兆元的高峰,升息過快可能造成逾期放款增加,也不利金融體系的安定。此外,近期國內房地產市場雖仍然熱絡,但在奢侈稅重課短期移轉房屋交易稅效應漸次擴散的制約下,央行應會保持耐心,待觀察一段時日後再決定是否需要再加碼。當然,近期國際油價連番重挫,也暫時舒緩外在的通貨膨脹壓力,央行應無擴大升息抗通膨的急迫性。更重要的是,目前正處於景氣混沌期,貨幣政策「過動」,也非上策。

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UDN房市情報: 租屋安全評核 雲林8成5業者合格

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租屋安全評核 雲林8成5業者合格
26 Jun 2011, 7:58 am

【聯合報╱記者高堂堯、陳信利、蔡維斌、陳永順/連線報導】
不景氣房子難賣,租屋數量增,大學生有更多選擇,房東還把特價租屋看板放在校門口招攬。 記者蔡維斌/攝影

大專院校學生租屋或換屋期已屆,雲林縣政府從4月以來,對學生外宿租屋處進行安全評核,初步有8成5業者合格,雲科大等大專校院也成立租屋服務聯盟,讓學生住得安心,還有學校會同房東提供「房東獎學金」,減輕學生生活費壓力。

雲林縣各校外宿學生累計超過萬人,因花蓮縣的國立東華大學3月初發生校外學生宿舍火災,造成1死10傷,雲林縣府4月20日推出「學生校外賃居處所安全評核機制」,由消防局、警察局及建設處等組成聯合稽查小組,針對全縣216處賃居處所的消防、建築等設施進行安檢。

消防局表示,目前已查核300多家,大部分業者都符合安全規定,最常見缺失為未加裝煙霧偵測警報器,還有違建加蓋、出入口樓梯未保持暢通等。

雲科大、虎科大和環球科大等校也成立「大雲林小蝸牛賃居服務策略聯盟」,4月20日在雲科大簽約;雲科大教官黃朝聰說,官網將在開學前的8月中旬建立,屆時相關資料會上網,提供新鮮人做參考。

各校維護學生外宿安全也煞費苦心,黃朝聰表示雲科大今年增聘7名短期訪視員,負責定期前往校外宿舍與房東溝通並關照同學;環科大甚至要求所有班導師參與聯合稽查。黃朝聰也提醒學生要慎選具有安全證明、提供火災意外險的可靠房東。

虎科大有登記的房東有200多人,每年學期末都會召開房東會議,讓房東和學生代表共聚一堂,暢談「房事」,最具特色的是以「房東獎學金」獎勵外賃優秀學生,在縣內可謂絕無僅有。房東代表許春來等人指出,外宿生較自由,有時會忽略課業,設房東獎學金能提高讀書風氣。

虎科大校長林振德說,目前約5200多名學生外宿,占全校學生70%,所以如何與房東建立良好互動機制很重要;2年來新建宿舍林立,網路設備齊全,符合學生需求,校方設租屋網頁,讓學生選擇便宜又好的宿舍。

校方承辦人廖玉峰指出,目前虎科大周邊房租行情,一般雅房每人每月約2000到3000元,近來物價上漲,只有學生房租不漲反降,主要是新建宿舍增加,有房東推出8、9折優惠價,有的全年只收11個月,有人增加設備不加價。

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2011年6月25日 星期六

UDN房市情報: 租金漲翻天 精華商圈掀洗牌風

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租金漲翻天 精華商圈掀洗牌風
25 Jun 2011, 7:10 am

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

陸客自由行才要啟動,北市精華商圈店面租金已漲翻天,有房東一次調漲2、3成,有的甚至一口氣漲了1倍多。不少行業為此被迫退出一級地段,但也有一些行業急著搶進卡位。房仲業預料,北市精華商圈將掀起一波空前業種大洗牌。

欣元商仲總經理焦文華表示,現況來看,首波被趕出精華商圈一級地段的,以餐飲、平價服飾、超商、超市、3C家電居多,這些業種因大多需要較大營業面積,但毛利只在15~20%,碰到房東大幅漲租,往往難以承受,只好黯然退出。

陸客自由行 精品業者搶進

至於搶進的業別,則以高檔服飾、精品、化妝品、鐘表、珠寶等為主。這些行業因單價高,毛利也達3~5成,雖然房東大幅調漲租金,但店家多相信自由行正式上路後,可以賺得回來,因此勇於接手承租,成為精華商圈一線地段新房客。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,北市精華商圈店面早從去年就已開始出現調租潮,但以往調幅大多只在3~5%之間,即便是今年年初,租約到期換約調幅最多也不過5%上下。

但自本月12日、大陸國台辦宣布陸客自由行確定要在本月28 日上路以後,兩周來,精華商圈店面租金開價隨即呈現三級跳,以往一年調漲2、3萬的,現在都拉高到5、6萬元,有些搶手店面甚至開出區域新天價,讓舊租客大呼吃不消。

台北東區 部分租金漲逾倍

陸客自由行啟動,北市精華商圈如忠孝東路及西門町,店面租金飆漲,原租客受不了,只好搬家。 報系資料照
以東區明曜百貨附近一家店面為例,今年年初月租18萬元,最近租約到期,店家心想調租難免,但萬萬想不到,房東居然一口氣漲到40萬元。店家向房東表示,這樣他就不租了,房東則表示,很多人等著要租,有恃無恐。

同樣的情況也在士林夜市上演,當地大東路有一家服飾店,本來租金一個月45萬元,1坪差不多1萬多,也算區域高行情了,但房東最近又把租金調到53萬元。原租客殺不下來,只好搬家,現在已改由一家知名化妝品業者承租。

西門町這樣例子更是不勝枚舉,有一家經營多年的電子產品直營店,近日租約到期換約,原租金一坪已快兩萬元,但最近房東調租,更一口氣調到3萬元以上。業者受不了不再續租,但房東老神在在,因為一家化妝品已確定接手承租。

焦文華表示,空置率愈低的商圈,房東愈敢開高價,除了上述的東區、士林、西門町商圈,另外包括SOGO、微風、南京西、中山北路晶華及師大商圈,由於空置率都僅1%、2%,房東不怕租不出去,租金開價也都比其他商圈高上一截。

毛利差店家 被擠出一線區段

他認為,自由行正式上路後,租金承受能力較差的業種被「洗出」一線區段,預料還會加快,如果開放人數從500人增加到1500~2000人,總價較低或毛利較低的業別,更可能全面自一線路段消失,退守到巷內或往二樓發展,他預料這種情況最快明年就可看到。

不過黃增福認為,陸客帶來店家商機雖毋庸置疑,但從香港一年租金漲幅多在10~20%的經驗來看,北市店面房東調租太快,如果陸客商機不如預期,那麼一段時間後,空置率必然飆高,屆時也會面臨極大的降租壓力。

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UDN房市情報: 奢侈稅上路 加價房屋乏人問津

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奢侈稅上路 加價房屋乏人問津
25 Jun 2011, 7:08 am

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅6月1日上路後,不少投資客同步調高委售物件價格,企圖把10~15%的奢侈稅轉嫁給買方,這些物件賣得如何?

業者說,迄至目前為止,已經三周了,儘管這些加價物件「賣相」大多不差,但市場尚未傳出任何一件順利出售。

此一市況,讓台灣房屋、信義房屋、住商不動產等房仲業都認為,這一波因奢侈稅而掀起漲價潮,恐怕來得快去得也快,也許有一些個案轉嫁成功,但預料不會太多,時間一長,屋主不是得下架暫時停售,就是得回到原來市場合理價格。

6月成交量 重跌逾2成

這也告訴購屋人,對於加價轉嫁奢侈稅的物件,現階段最好不要倉促決定接手,以免套在高點。奢侈稅正式上路之前,由於市場出現一波強勁買氣,不少人認為利空吐盡,買氣將持續回溫。惟近日業者統計交易量都發現,6月以來買氣不增反減,各地成交量多重跌2成以上。

房仲業的看法很一致,認為投資客逆向操作,加上不少屋主渾水摸魚,搶搭「加價」列車,以致市場出現「奢侈稅加價效應」,是房市買氣再度疲軟的主因。

稍早市場認為多數投資客為了避稅,對持有不到兩年、來不及脫手的物件,奢侈稅上路後,應會暫時下架,賣壓會減輕,然而奢侈稅上路後的情況,完全出乎意料。

市場委售量意外增4成

永慶房屋近日統計奢侈稅上路後的委售情況,結果發現奢侈稅上路後,委售量反而一路上升,6月的第3周和5月的最後1 周比較,市場委售量就大增了將近4成。

業者分析,受奢侈稅影響的物件,並未如先前預期「收回停售」,是原因之一,另外許多持有早超過兩年,完全不受奢侈稅影響的物件,也紛紛拋進市場上求售,亦是另一主因。而更令人意外的是,上述物件並非降價出售,而是不論是一年或兩年期限內的物件,都把價格一律加了15%再出售。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,許多持有已兩年以上,根本不會被課到稅的一般賣方,看到投資客加價在賣,也跟著提高底價,加入委售行列,市場因此掀起了一波莫名其妙的漲價風。

究竟有多少物件在奢侈稅後加價出售?各家房仲估計不同,但一般認為,在大台北地區,持有在兩年內的出售物件,大約占市場總出售物件的2成,其中至少有3~5成加價在賣;另外再加上非兩年內物件,大約占市場物件的1~2成左右。

房仲業高度關心這些物件能否順利轉手,因為如果轉手成功,將如漣漪般全面擴散,房價可能再掀飆風;不過三周下來,各店頭的回報都是沒有加價物件賣出。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說,現在的購屋人,大多在4、5 月就已看屋,而且已有心中目標,對價格一清二楚,物件突然加價15%,之前都不買了,現在更是興趣缺缺。邱太煊說,目前的大台北房價,本來就對目前購屋人有著極高壓力,再加15%,幾乎已突破多數人的極限,要買方買帳難度很高。

陸客自由行上路 賣方仍抱期待

業者表示,加價物件雖然賣不動,但截至目前,賣方仍沒有鬆動跡象,也沒有下架停售的打算。主要原因是,陸客自由行將上路,賣方對自由行題材仍有很高的期待。

但一般認為,自由行即便對住宅買氣有助益,反應也不會那麼快,只要正式上路一段時間,賣方發現還是無法順利銷售,賣方美夢醒來,應該就會有進一步動作,不是停售,就是得回到買方能接受的合理行情。

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UDN房市情報: 房貸搭壽險 留愛不留債

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房貸搭壽險 留愛不留債
26 Jun 2011, 3:45 am

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

房價高漲,民眾動輒背負數百萬元房貸,萬一家中經濟支柱發生事故,不僅經濟陷入困境,房子也因繳不出房貸面臨拍賣,讓家人流落街頭。

為了讓房貸戶更有保障,近年來各大銀行強打房貸壽險業務,以「留愛不留債」為訴求,鼓勵房貸戶辦房貸的同時,再花一筆小錢投保壽險,即可讓家人無後顧之憂。

目前台灣、合庫、第一、華南及彰化等銀行均與壽險公司合作,推出壽險房貸業務,提供房貸戶多一種選擇、多一層保障。

業者表示,市場競爭激烈,以往「陽春型」房貸壽險已經不夠看,保險公司提供的保障愈來愈多,保障內容不僅限於身故,還包括完全殘廢、全殘扶助、特定意外傷害身故、重大傷殘、重大傷殘安養費,及重大燒燙傷等。

業者解釋,其中較特殊的是「特定意外傷害身故保證金」,搭乘交通工具不同,理賠金額跟著不同,分為「1、2、3」;空中公共交通工具「3」、水上交通「2」,陸上交通則「1」。舉例來說,某甲投保的房貸壽險保額是500萬元,若因飛機失事而身故,保險理賠金額是500萬元的3倍,也就是1,500萬元。

保險類型及保費方面,業者表示,目前房貸壽險分「平準型」及「遞減型」兩大類,前者的好處是房貸清償後,仍可享有保障,但保費比較貴;後者則隨房貸餘額而遞減,保費較低。

業者解釋,房貸壽險不僅手續簡便、保額較高(動輒數百萬)、保費較一般保險便宜約三分之一;更重要是,保額1,500萬元以下免體檢,「真正的好處是發生意外時,家人不用流落街頭。」

但銀行業者提醒房貸戶,投保時要充分告知銀行自己的健康狀況;某銀行主管說,曾有客戶已病入膏肓,因未誠實告知健康狀況,身故後無法獲得理賠。

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UDN房市情報: 預售屋市場大復甦

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預售屋市場 大復甦
26 Jun 2011, 3:57 am

【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】
預售屋市場恢復活力,近期或下半年將公開的建案中,有9個建案總銷量超過100億元。 本報資料照片
奢侈稅6月1日上路,不動產市場利空出盡,預售屋買賣恢復活力。住展雜誌統計,近期或下半年將正式公開的建案中,有9個建案總銷量超過100億元,最高甚至達到500億元,總銷金額超過1,500億元;其中以新北市5個最多,台北市有2個,桃園縣、台中市各有1個。

房仲業者表示,預計推案的9個百億級建案的業者,包括遠雄、長虹、鄉林、皇翔、忠泰、甲士林及中悅、新潤等大型建商。

遠雄主攻新北市

遠雄在新北市的新莊副都心推出總銷115億元的「遠雄中央公園」,另外也籌備位於新北市中和區的「遠雄左岸」,個案位於華中橋旁,總銷高達500億元,最快7月公開。新潤建設投資興建的「新潤都峰苑」,也位於新莊副都心,個案總銷百億元。另外新北市還有林口區的「世界首席」,蘆洲區的「希望城市」等建案。

台北市「明日博」建案位於市民大道與建國南路口,總銷金額150億元,是近年北市少有的大面積開發案;信義區的「皇翔F4」則是成屋,預料將在下半年正式公開。其他還包括桃園市的「中悅御品」及台中市的「鄉林皇居」。

百億大案遍地推

代銷業者分析,百億元建案「遍地開花」,表示建商對房市看法已從保守轉為樂觀,儘管銷售好壞仍待考驗,但預售市場氣氛熱絡可期。

長虹董事長李文造表示,下半年房市仍呈盤整格局,明年總統大選後可望溫和上漲,不過,地點好、價位合理的建案,什麼時機都有人買。皇翔董事長廖年吉也說,下半年房市充滿不確定因素,但公司推出的超級豪宅「皇翔F4」是好產品,中庭整理好後就會推出,目標是全賣光。

陸資注入強心針

興富發董事長鄭欽天也對房市感到樂觀,他預期,奢侈稅效應逐步減弱,前一陣子受壓抑的買氣將會大爆發。而陸客自由行本周登場,可能掀起的陸資來台買屋潮也成房市新題材,鄉林建設也積極籌組陸客來台看屋團。

此外,住展指出,7月底將進入農曆鬼月淡季,建商近來紛搶在這一、兩個月的空檔整軍出擊、推新案搶客;北台灣房市爆出近1,200億元的量體,熱門推案地區為台北市中山與文山區、新北市三重與新莊區。雖較去年同期的1,500億元略低,但規模仍可觀。

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UDN房市情報: 福州街11號日式宿舍 列市定古蹟

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福州街11號日式宿舍 列市定古蹟
26 Jun 2011, 3:41 am

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