【經濟日報╱丁予嘉】
近幾個月來，全球金融市場的焦點幾乎都落在歐債危機發展、全球景氣復甦下修的緊張情緒中，市場卻忽略了美國房市已悄悄地啟動落底復甦的訊息。
自2008年房地產崩盤，引發近7兆美元的財富自房地產蒸發後，3年多來，房市見底不是底的情形，讓市場對美國房市信心全無，對於美國房市落底，到底是再次狼來了？還是真已走出房地產市場底部，始終抱持著懷疑退縮的態度。
股神巴菲特今年5月的股東會再度點出對於美國房市樂觀的態度，強調房市回溫已經不遠。這點本人是深感認同的，美國房市不會再壞，但復甦的腳步是緩慢的U型而非強勁的V型型態，這是可以確認的。
住宅房市觸底訊號，可以從樓市數據觀察出端倪，不論是新屋開工與新成屋銷售，都在2010年下半年底陸續緩步回升；房價成交中間價格，雖無令人驚艷的上漲回升，但自2006年高點後的大波段下跌過程，也出現止跌收斂。
就我的觀察，住宅房市的觸底，追根究柢，主要的原因是Fed努力讓利率水平處於歷史低點，功不可沒，很難想像美國這樣的國家，30年期抵押房貸利率僅有3.65%水準。另外，今年第2季公寓租金的漲幅，來到2007年以來最快，租金的上漲也為房市帶來提振支撐，買屋比租屋便宜的投資邏輯，是推升潛在購房需求的另一個原因。
當然，住宅房市是否就此平步青雲，仍有變數，最重要的一個影響變數就是美國的「勞動市場」，失業率是否持續性穩定的下降，是一關鍵點。另外，也需注意在金融海嘯過後，銀行謹行「去槓桿化」（ deleverage）對於房屋放款與申貸標準的態度是否開始寬鬆。
第二，美國商業不動產則早已領先復甦，值得注意的是美國主要6大城市（New York, Boston, Washington DC, Los Angeles, Chicago, San Francisco）的商業不動產價格已在2009年落底，且悄悄地自底部上漲了近三成，因此對於商業不動產的觀察，我認為是可以更為樂觀期待的。
金融海嘯後的全球金融市場，波動度越加劇烈，穩健的投資報酬，也成為投資者心中極重要的事情，也因為商業不動產市場，具有穩定的收益報酬的特質，更能吸引資產配置者的參與。
近兩年來，美國大型科技公司如Google、 Amazon、 Apple等國際級科技巨擘，積極購買商用不動產，就是佐證。接下來要注意的是，隨著商辦價格的上漲，租金報酬率是否可以維持或是被壓縮，也將影響投資商辦的獲利表現。
Fed承諾並且努力使長期債券殖利率維持在歷史低檔，的確讓美國房地產市場脫離冰河回暖，當然，我必須強調美國房市不是就此穩穩當當，外在變數如歐債危機發展是否持續的脫序，以及美國就業市場表現，都仍將影響美國房市。
總結來說，全球景氣在歐債紛擾出現下修，已是事實，但資金仍須找尋出路，配合著美國房市落底，復甦啟動，屬於債權種類的住宅不動產抵押貸款證券化商品（MBS）與商業不動產抵押貸款證券化產品（CMBS），這種債券連結房地產的商品，或是股權連結的不動產投資信託（REITs），都是下半年甚至明年度極佳的投資標的。 （作者是國票金控總經理暨華頓投信董事長）
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