【經濟日報／鍾偉】
2013年中國房價運行狀況會如何呢？我的預測如下：銷售面積可能創10年新高，但銷售價格大致平穩。房地產行業呈現出銷售好於投資、一二線好於三四線、住宅好於非住宅、龍頭企業好於小企業的特點。作出上述判斷的六點邏輯如下：
第一，巨大的庫存導致價格難漲。2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方公尺，估計到2012年底，房屋在建面積可能超過56億平方公尺，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平方公尺。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方公尺，庫存足夠銷售4年。房地產供過於求的狀況已形成，房價整體上既無暴漲基礎，更不可能有供應斷檔之憂。
第二，政策的調控仍將延續，繼續收緊或放鬆的可能性都不大。中央經濟工作會議對房價調控使用「堅持」一詞，顯示明年宏觀調控即便有所放鬆，其前提也是物價、房價相對穩定，房地產調控政策明顯放鬆是無望的。房產稅等更嚴厲的措施似乎也未到推出時點，這將保證房地產運行在相對平穩的軌跡上。考慮到2013年是保障房中可售部分的供應高峰，因此2013年房屋銷售面積可能接近11億平方公尺，預計房價整體漲幅可能和CPI接近。
第三，銷售好於投資。以往的經驗是，在樓市銷售回暖約5至6個月後，樓市投資也將溫和上升。全國之所以再度出現新的「地王」現象，並非土地出讓市場整體活躍，而在於一二線城市核心區地價昂貴、地塊較小的土地出讓，更受到青睞。預計2013年銷售面積和銷售金額仍將回暖，但對上游行業的帶動則相對有限，全年房地產投資年增率也難以達到20%以上。
第四，一二線好於三四線。「北上廣」和部分省會城市的核心區域，可能會出現房價明顯上漲的情況，但其供應量只占城市整體供應量的不足10%，對整體房價的推動作用也有限。
不可忽視的是，三四線城市過去兩年未受限購限貸政策的直接衝擊，2013年也將是保障房中可售部分的供應高峰，如果將這部分交易納入房價統計範疇，也可能會對平抑房價有貢獻。一線核心區域房價明顯上漲，和全國房價漲幅有限的格局將並存。
第五，住宅好於非住宅。房地產調控政策導致過去數年非住宅的供應大增，但中國首次置業和改善型居住是目前需求的主流，電商平台的興起又推動大型商業賣場的需求趨於萎縮，在一些中西部城市，城市綜合體泡沫已悄然浮現。
第六，房地產企業苦樂不均，後續退出房地產行業者將多於新進入者。2013年，銷售面積和金額的上升，對開發商盈利增長的貢獻是有限的；流動性寬鬆導致的資金成本回落，才是開發商利潤增長的重要因素，明年上市房企業績很可能超出目前預期。
中國商品房和保障房的建設高峰很可能已經過去。縱觀未來8年，商品房新開工和在建面積很可能來到歷史高位之前。很難想像未來8年，商品房供應量也能如GDP和居民收入那樣翻番，年銷售20億平方公尺，或年新開工30億平方公尺幾乎是讓人難以置信的。同時，保障房的建設力度也將趨弱，畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了轉折點，居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產很可能處於相對平穩的狀態。從上述資料和邏輯看來，2013年的房價暴漲論，其實現的可能性甚低；未來隨著中國居民的收入倍增，房價仍有一定空間，但餘地已不大。
（作者是北京師範大學金融研究中心教授，本文由第一財經日報提供）
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