【聯合報╱瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂】
過去土地取得容易，投資人往往希望取得土地所有權。但自從政府修正「國有財產法」後，面積500坪以上的國有土地禁售，加上近年來市中心素地幾乎開發殆盡、都市更新停滯不前，土地來源減少，投資人苦尋不到市中心大面積的可開發用地，逐漸將焦點移轉至地上權開發案。
加上金管會去年頒布「金七條」，緊縮保險業者購買不動產的大門，這也讓急於投資的保險業者跟著開發商，將投資目標移往地上權開發案。
由於沒有土地成本，一般民眾得以用市價六成到七成的價格，取得地上權建築物，因此不論是地上權的商用不動產或是住宅，在房價高漲的今日，都成為眾所矚目的焦點。
統計自2012年起至2013年上半年，才短短一年半的時間，順利標出的地上權總面積累計超過13萬坪，權利金總額更是突破480億元，皆創下歷史新高。
台北花園以及華固建設標下台北市財訊所地上權案、冠德建設標下台北市中山區大直地上權都更案等，都是知名的地上權建築。
但因為地上權年限只有50年，而且沒有明確的續約機制，一旦到期便要拆屋還地，或將建物無償移轉給土地所有權人，這讓投資人不得不面對所投入的資本在地上權到期後，可能會歸零的風險。
再者，依照現行法規，地上權人若積欠地租達2年，經催告後仍未付地租，所有權人得終止地上權，因此現行金融機構，大多不願承做地上權的融資貸款。
其實要解決這些問題，可參考新加坡的做法。新加坡政府對於地上權續約申請時間、續約規定、以及續約權利金，都有公定計算標準，讓投資人及地上權人能有所依據。
台灣若能在地上權開發案的規定上，延長地上權存續期間並訂出明確續約方式，將更有助地上權開發案的發展，也能提供更多地上權住宅，增加住宅市場供給量。
一般民眾若想購買地上權住宅，建議先考慮地上權住宅剩餘存續期間的長短，以及是否可向銀行貸款、以及可貸款的金額。另外，由於地上權住宅仍需按照公告地價的一定比例支付租金，但近年來公告地價開始調漲，購買地上權也要考量未來的租金支付能力。
政府積極想要活化國有土地，加上投資人急尋土地的情況下，現在投資人對於地上權開發案大多保持高度興趣。相信法制更為健全，政府及公營機構的地上權案招標也將更順利。
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