【經濟日報╱王應傑】
近期很多房仲公司推銷到澳洲、美國、馬來西亞、日本的不動產廣告，無論打著「賺6%高租金報酬」或「趁日圓貶值，到日本置產當房東」等讓人動心的廣告用語，確實打動部分投資人的興趣，這也是這兩年國人赴海外置產熱度升高的主因。
其實，到海外置產不是一件新鮮事，我曾親身經歷台灣三次房地產景氣多空循環，只要國內房地產進入低迷，就有業者把腦筋動到海外市場，「否則國內生意應接不暇，為何需要大老遠跑海外？」
對於購買海外不動產，我並非持反對意見，而是在行動之前，要很清楚海外置產的優缺點。首先要計算自己淨資產。對資金部位龐大的壽險公司，以及與東協有業務往來的跨國公司，可考慮配置部分資金在海外不動產；其次是追求資產長期增長的高資產族群；至於一般市井小民，不是不能買，而是要清楚瞭解交易風險與報酬。
由於到海外買賣不動產手續繁複，在交易安全考量下，必須親自簽約、用印、合約公證，若再加上來回機票成本，期初的交易成本比國內高，因此，首先要建立置產是賺長線增值的正確心態。其實，到國外買屋，因為人生地不熟，地段仍是不敗的法則，因此，對於打出高租金報酬率個案，也要注意是否位於好地段。
當然，廣告打出的高租金報酬都未扣除成本，舉例來說，買一間300萬元的日本套房，每年租金收入18～24萬元，但須支付的成本也不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）；此外，外國人在海外的收入，也需在當地繳納個人所得稅。
若粗略估算在海外持有一間不動產的成本，每年大約2%，扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9～12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。
由於國外政策變動，國內難以掌握，這是投資風險之一。過去幾年，亞洲國家陸續祭出抑制政策，比如說，大馬政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）的稅率，早期大馬的稅率只有3～5%，這兩年房價快速上升，兩年內出售者，稅率上調至15%，二至五年則降至10%。
至於日本的不動產資本利得稅已行之多年，目前以五年為分界。五年內買賣不動產，資本利得稅率為30%，持有五年以上則降一半，為15%；若是賠錢，就不需繳納。這些說明不管大馬或日本政府都不歡迎短線炒做，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值的心態，而且這筆資金一定得是閒錢。
最後，我想提醒的是，「前三年包租」是很多海外置產的賣點。但投資人要進一步了解，包租三年後，究竟該由誰來接手？能否維持穩定的管理能力；其次，簽約對象是否值得信任？
若是A上市的建設公司興建銷售，但最後卻是由B物業管理公司簽約，就要注意A、B公司的合作關係。因為B公司最後很可能經營不善而倒閉，此時，投資人找銷售仲介或物管公司都很可能求償無門，這些都是投資海外不動產不可不知的細節。
（作者是東森房屋董事長）
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