UDN房市情報: 內科投資教戰 選3潛力股

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內科投資教戰 選3潛力股 Nov 9th 2013, 07:19 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 ‧大馬路上 ‧ 3面採光 ‧鄰捷運站，走路10分鐘 瑞普國際董事長曾東茂表示，市場雖持續看漲內科廠辦大樓價格，但現階段進場仍應具風險意識，他建議應以距捷運站走路10分鐘、大馬路、有三面以上採光以及較具信譽建商所打造的大樓，作為優先考量。 全球資產經理王維宏則認為，今年以來內科幾件指標交易都落在舊宗段或內湖五期重畫區，像是近期葡眾企業購買太子潭美辦公大樓，以及中菲電腦購買奔騰國際總部，彩晶科技購買合宏WIN總部大樓，都是位在舊宗段或五期重畫區的範圍，顯示內科的腹地不斷在往南或往東擴張，值得注意。 曾東茂表示，隨內科廠辦大樓高漲，不少人轉買位處巷子的產品，但如果基於置產保值，建議仍以大馬路的大樓為首選，主要是能見度較高，未來潛在買家較多，另外大馬路的大樓，外牆也較有機會作為廣告，可增加租金收入。 他分析，目前內科辦公室租金仍然偏低，大約只有信義區的一半或三分之一，較好的一坪大約1200元，換算租金投報率僅2.6%，如果租金無法提升，雖然售價看漲，但漲幅勢必被拖住，仍有一定風險存在。 除大馬路產品外，由於靠近捷運站的企業公司，在招募員工時，有較大優勢，因此建議投資人或企業主，以距離捷運站走路10分鐘內的大樓作為優先選擇標的。根據市調，10分鐘是多數上班族較能接受的步行時間。 曾東茂表示，辦公室比住家更講究採光，一般住家前後兩面採光可以接受，但投資辦公室最好有三面甚至四面採光，未來轉手性會較好；另外，現在內科有不少廠辦大樓訴求綠建築、節能環保，曾東茂表示，買方目前不會因為「節能環保」而願意一坪多花幾萬元，但這是長期趨勢，如果同樣品質，售價一樣，他建議優先考慮節能建築。

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UDN房市情報: 囤屋稅來了 多屋族快賣屋避險

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囤屋稅來了 多屋族快賣屋避險 Nov 9th 2013, 06:57 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 國內房市本月起進入年底購屋旺季，多家房仲業表示，「多屋族」應考慮趁此旺季出售物件，以確保獲利、降低風險。 主要理由有二；一是政策矛頭指向多屋族，未來持有成本、風險可能升高，另一是，大環境多空交戰，持續持有，房價上漲空間也有限，不如出脫汰弱留強。 全國不動產董事長葉春智表示，美國QE確定暫不退場，市場資金持續充沛，央行難以升息，再加上多數國人仍多相信房地產的長期投資效益，房市短期要回檔機率不大。 不過近來不少訊息仍值得注意；首先是雖未將奢侈稅修正案排入優先法案，但仍積極研擬之中，預計最快本月底就會提出，從近來財政部頻頻釋出對「多屋族」加強查稅，並考慮加課所謂「囤屋稅」來看，未來奢侈稅正式修正版本出爐，多屋族極可能首當其衝。 葉春智分析，「囤屋稅」如從房屋稅著手，雖然增加的負擔不多，但對市場信心仍會造成一定衝擊，如果另外修法，則勢將提高持有成本，換言之，獲利將因而減損。 除政策因素外，住商不動產企研室分析，全球經濟復甦力道有限，台灣更是有氣無力，今年陷入「保二」都恐不保，而在QE終究要退場的壓力下，房市再出現短期大漲的機率不高，與其等待，不如獲利了結。 永慶房屋研展中心經理黃舒衛也建議多屋族在奢侈稅新法上路前的空窗期，適度調節自身資產，並提醒有購屋需求的民眾，在購屋時應慎重考量負擔能力，以免大環境有變時，面臨沉重經濟壓力。

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UDN房市情報: 搶進內科廠辦 成交衝破215億

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搶進內科廠辦 成交衝破215億 Nov 9th 2013, 06:58 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 內科辦公大樓林立，目前市場持續看漲，預料短期內投資熱度仍會升溫。 記者陳瑞源／攝影 看好自由經濟示範區、兩岸服貿協議帶來的辦公需求，內湖科學園區近來大吹置產投資風，根據統計，今年至目前為止，內科廠辦交易金額已逾215億元，買方全都是企業主或個體投資戶。瑞普國際物業董事長曾東茂表示，目前市場持續看漲內科廠辦價格，預料短期內投資熱度仍會持續升溫。 全球資產經理王維宏表示，內科廠辦近幾年每年交易量都有一、兩百億元，但過去主力買家為壽險業。由於今年金管會嚴格控管壽險業投資不動產，迄至目前仍無壽險業在內科買樓，各界原本認為內科廠辦交易今年可能很難看，未料自用型買家，加上個體戶積極進場，交易熱絡程度更勝以往。 根據全球資產統計內政部實價資料，今年1至8月，內科園區已揭露的廠辦交易資料已有74筆、交易金額共91.5億元，加上近兩、三月來，已對外公告，但尚未揭露的交易案，總成交金額已逾215億元。 曾東茂表示，內科廠辦今年買方以兼顧自用和置產保值的企業主居多，像是最近才以28.2億元買下東區「太平第一大樓」部份樓層的聚陽實業，原本也是打算在內科買樓，但因看中的大樓，建商惜售才決定改買公開出售的太平第一大樓。 他分析，企業主積極在內科置產買樓，而非租用，主要是兩岸服貿協議雖仍在政治角力，但一般相信終究是會通過，另外，政府正積極推動、且不斷鬆綁擴大範圍的自由經濟貿易示範區，不論對引進陸資或擴大內部投資都有助益，整體辦公室需求預料將明顯增加。 另一方面，內湖科學園區廠辦大樓雖然過去五年售價已漲了一倍，且在租金幾乎原地踏步下，租金投報率下降到2.6%左右的低水準，但因和台北市區比較，仍便宜許多，相對而言，仍有上漲空間，許多企業主因此由租轉買，也吸引不少投資個體戶進場買樓。 王維宏表示，內科園區可分西湖段、文德段、舊宗段及五期三大區塊，目前廠辦售價以西湖段最高，每坪約55~65萬元；文德段約40~50萬元，原本價格最低的舊宗段近一、兩年後來居上，目前單價45~55萬元，和市區約有3成左右價差。

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UDN房市情報: 名人找個家╱于紀隆 從銀拍屋挖寶

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名人找個家╱于紀隆 從銀拍屋挖寶 Nov 8th 2013, 19:41 【經濟日報╱記者吳泓勳／台北報導】 于紀隆 KPMG台灣所執行長于紀隆說，對房屋概念偏向保守，主要用來自住，當初正好搭上首波銀行法拍屋標售，以較優惠的價格買進，加上挑選地段注重生活機能，周邊有醫院、公園捷運等，雖然非刻意投資，但也產生增值效果。他建議年輕人買房先從財務規劃作起，在可負擔的財務能力下，選擇符合個人生活機能需求的標的。 其實第一棟房子的選擇跟購買都相當意外，于紀隆指出，當時他對房地產並沒有太深入的研究，觀念上比較偏向保守，主要用途就是自住。他說，在2002年時，正打算買入第一間房子，原本與太太是要去看教師住宅，正好碰上331地震，發現房屋品質不太好，卻意外發現旁邊一張廣告，是由幾家銀行委託戴德梁行代為執行的銀行拍賣屋。 于紀隆回顧，當時也滿敢的，就這樣交了6萬元保證金去參加。銀行拍賣屋與法拍屋比起來，銀行已拿下所有權且可以現場勘屋，比較沒有後續交屋或現況不符的問題。 于紀隆表示，透過銀行拍賣屋，從地段考量著手，順利標下位於新生北路、接近華國飯店，約26坪的舊公寓，雖然不是什麼豪宅，但價格低於當時市價許多。加上周邊包含晴光市場、新生公園、捷運圓山站等，生活機能相當便利。特別在捷運蘆洲線開通後，更提高交通便利性。雖然當初沒有刻意做不動產投資，但現在看來，仍有相當幅度的升值。 後來第二間房子買在木柵，同樣是考量生活機能，但主要是認為文山區擁有文教區的地理環境，對小孩的教育與學區有幫助，雖然後來仍沒有搬到那，但也打算將房屋進行整修後出租。 對此于紀隆也坦言，購買第二間沒有完全勘查仔細，後來發現有漏水問題必須再整修。建議看屋時除了現場環境之外，也可以打聽建商的信譽風評，以及建造過程中，是否與合作業者產生問題影響施工品質等。 針對青年購屋或首購族，于紀隆認為，除了買房應首由財務規劃作起，要先確定支付完頭期款之後，至少手上還要有一筆緊急預備金，而不是全部積蓄都投進去。在貸款部分，從財務指標上，他認為應先扣除掉每月的固定支出後，剩餘的部分用來繳交房貸，以免造成金流緊張。將這些條件設定好之後，就可以知道手頭上擁有多少頭期款項、與每月能支應房貸金額，再用這條件挑選標的。 于紀隆表示，年輕人一開始受限於經濟水平，大多從小坪數買起，但重點在於要挑選適合自己生活機能需求的標的，並必須區分哪些是「一定要有」與「盡量要有」的條件，了解哪些可優先捨棄。 他更強調，房屋的好壞也不是單純從小坪數換成大坪數就是好，最終還是得看個人需求，例如雖然相同坪數，但如果從尚可接受的生活機能環境，搬到全符合理想需求的新屋，這也是種進步。

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UDN房市情報: 永安市場捷運宅 網路搜尋最熱

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永安市場捷運宅 網路搜尋最熱 Nov 8th 2013, 19:43 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】 永安市場站附近生活機能佳、交通便利，是捷運宅熱門搜尋第一名。圖為永和市場站附近的街道。 記者陳正興／攝影 捷運一條條開通，捷運宅成為時下流行的房市話題。根據好房網統計，網友熱門搜尋的捷運宅關鍵字，前十名都位於新北市，其中第一名是中和永安市場站，捷運站周圍每坪49.2萬元，比同行政區均價貴2成。 好房網統計全台各捷運站周圍住宅的網路搜尋排名，前十名清一色由新北市囊括，台北市、高雄市都不在熱門捷運宅搜尋排行榜上，其中又以板南線、新莊蘆洲線和淡水線最熱門。 好房網總編輯吳光中表示，前十名熱門捷運站皆坐落新北市第一圈，房價比台北市便宜，距離台北市不遠，搭捷運到台北市中心僅5至20分鐘，加上不少捷運站開通久，周圍商家林立、生活機能佳，吸引大批購屋人關注，搜尋量才領先其他捷運站。 根據好房網統計，網友關鍵字熱門搜尋前三名，分別是新北市中和永安市場站、板橋江子翠站及新埔站，房價各為49.2萬元、51.7萬元、55.6萬元，分別比起所在行政區平均住宅行情貴21.2%、12.6%、21.1%，突顯捷運宅的魅力。 吳光中表示，永安市場站附近生活機能佳、交通便利，比中和其他地區居住品質好，江子翠、新埔及板橋站房價也都明顯高於板橋區均價。 尤其板橋站周圍每坪63萬元，超過板橋均價37.3%，更是十大熱門捷運宅中與行政區價差最高的一站，主因是板橋具有三鐵共構的交通優點，且板橋站周圍就是新板特區，是新北市房價最高的區域，帶動板橋捷運宅平均行情。 雖然捷運宅夯，但徐匯中學、蘆洲、頂溪站周圍行情卻低於行政區。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這三站發展較早，屬於公寓較多的老社區，房價拉抬能力較不佳，適合預算有限的首購族購買。 圖／聯合報提供

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UDN房市情報: 買房一點靈╱學區宅

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買房一點靈╱學區宅 Nov 8th 2013, 19:37 【經濟日報╱陳美玲 】 學區宅指為了學校設籍，所購買的房屋。信義房屋指出，每年度3、4月間劃定當年度各國小學區，家長可依小朋友戶籍地址的「區」、「里」、「鄰」別，至縣市政府教育局或各區公所網站上查詢。 小朋友、爸爸及媽媽（或小朋友跟監護人）要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」（明星學校）學區內同一戶籍。其次，小朋友為實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄戶口（寄居）。 再來，民眾還需具備相關證明文件，且房屋所有權狀證明是在小朋友入學前一年12月31日前取得。 若為租屋，小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）必須持有的學區內連續居住三年以上，且經法院公證的房屋租賃契約證明，並提供當年度1月1日至入學資格審查日前（約5月中旬），足以證明居住事實之證明文件。 「居住事實」證明必須檢附自有房屋所有權狀、法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明、家長之水電費及電話費收據證明等相關居住證明文件。

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UDN房市情報: 板橋亞東商圈 啟動補漲

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板橋亞東商圈 啟動補漲 Nov 8th 2013, 19:40 【經濟日報╱文／陳美玲】 新北市板橋亞東商圈與新板特區，並列板橋兩大熱區。信義房屋板橋亞東店店長陳昱曉表示，亞東商圈在遠東通訊園區拉抬下，過去房價年平均漲幅約10%，接下來在該園區仍需至少三至五年的開發下，將帶領周邊區域房價持續啟動補漲行情，未來補漲力道看好。 板橋亞東商圈目前區域發展重點為Tpark台北遠東通訊園區，24公頃面積主要分為電信產業發展中心、商業區、住宅區、公園綠地、公共設施及健康照護醫療園區，對區域發展相當有幫助。 其次，Tpark台北遠東通訊園區距離板橋新板特區，只有捷運兩站的距離，可縮短與板橋商業中心的交通時間。以交通動線來說，除捷運亞東醫院站外、還有多線公車，連結台65快速道路往北（一高）可到五股、向南（三高）則到土城，交通網絡發展相當便利。 以學區來說，板橋亞東商圈擁有信義國小、重慶國小，以及亞東技術學院，周邊也有明星國中小學，如莒光、板橋、海山國小以及海山國中等，延伸至浮洲地區更有大觀國小和國中。 板橋亞東商圈雖以Tpark台北遠東通訊園區為重心，不過，周邊生活機能也相當成熟，板橋最大的量販店愛買已遷至貴興路，預計明年正式啟用。另外，新北市立圖書館總部也將從莊敬路搬至此區；此外，亞東商圈在廣明街上有瑞憶傳統市場，附近還有全聯、超商，以及大大小小的小吃店林立。到南雅夜市、華興街也很近。 陳昱曉表示，板橋亞東商圈以南雅南路二段、四川路、遠東路、高爾富路為主要幹道，區域主要交易產品為四川路245巷內的中古大樓，主要區域產品以二、三房總價1,200萬至2,200萬元，以首購族為主。 陳昱曉說，板橋亞東商圈目前並無預售推案，僅有弘韋建設在華東街上有一新案，不過該案採先建後售，預計最快明年對外公開；以屋齡五年內成屋來說，每坪成交價多落在55萬至62萬元，如「遠揚加州」；另外像是「遠揚新站」每坪成交價也多在48萬至52萬元間。 中古屋部分，陳昱曉指出，目前中古大樓每坪成交均價約在36萬至50萬元（視距離捷運站遠近程度），像是「高爾夫世界」；中古公寓每坪成交價約在30萬至36萬元間。 陳昱曉表示，若是首購族有意願購買此區域物件，推薦以總價1,200萬元以內、二至三房產品為主，每坪單價約在36萬至38萬元，路段則以四川路245巷內的中古大樓為主，如歡喜城、生活社區、亞東三星以及公園海等，都是不錯標的。 至於換屋族部分，陳昱曉認為，總價可以拉高到二房總價1,500萬元的產品，或是三房總價2,300萬元產品，鎖定屋齡五年內新成屋，挑選路段如南雅南路二段、四川路二段等，社區包括「遠揚加州」、「遠揚新站」，還有「皇翔帝國」等。

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