【經濟日報╱吳寶田】
當前政府考量國土資源日益稀少，公有土地不宜輕易出售移轉，國有財產法第53條對於面積在1,650平方公尺以上的國有土地即規定不得標售，但是政府限於人力、物力的不足，不大容易主導開發，再加上人民對住宅需求日益增加，兩相平衡下，逐漸發展出將國有土地以設定地上權方式，交予民間得標開發商營運，地上權期滿後，則移轉予政府。
此項名為活化國土資源政策，迄今已有十數案例，我認為未來依此模式開發的地上權案將愈來愈普遍。
不過，由於政府與開發商約定（實情乃是政府主導），開發商於地上權期間不得將地上權及地上建物所有權轉讓第三人（採信託方式者，受託人得例外受讓土地地上權及住宅所有權）。
在此限制下，開發商就投資興建之建物，僅能以出售建物「使用權」方式，提供承購者使用收益，以滿足民眾居住需求。不過，對銀行端來說，因承購者未能取得建物所有權及土地地上權，在房屋的使用權不得做為不動產擔保品抵押下，讓購買地上權的買方面臨借貸無門的窘境。
這幾年來，政府為了促進公有資產的活化，推出一些「國有非公用土地」設定地上權的標售案，但是因為配套機制尚有不足，常常造成流標。我認為，地上權開發案要成功推動，相關「融資機制」的配套須完善，讓「使用權」也能利用「質權」（具有所有權的物權效力）做抵押，向銀行辦理融資，才有利於民眾和開發商參與意願。
另一方面，對於購買地上權案「建物使用權」的民眾來說，是否能夠將使用權設定「質權」，這也牽涉到對經濟較弱勢者的照顧。國有非公用土地採標售地上權的模式，逐漸會變成常見的交易形態，要達成「公有土地活化、促進地利」、「提高民間投標意願、增加國庫收益」與「承購者得藉融資提高購買能力」等多元目的，我有幾項建議供政府參考：
一、建議財政部（國有財產署）修訂行政契約或行政規則（即：國有非公用土地設定地上權要點）允許地上權及其地上建物所有權，得以區分所有方式予以分割出售，並溯及既往，以根本解決問題。
二、於此之前，建請法務部：1.地上權案之使用權作為得以買賣標的，且法律並未禁止設質，若以解釋方式禁止，對居住正義之維護、經濟社會之需求，並無幫助。
2.地上權案使用權是權利並非權能，屬於可以讓與之債權，以其設質在法理無違，且買賣屬高度處分，低度之設質自無不可，建請准予設質。
三、就未來言，請法務部考量允許使用權設質得註記於產權登記簿，以保障交易安全；或承認其為習慣上的物權，比照過去最高限額抵押權允予登記。
（作者是中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長）
沒有留言:
張貼留言