【經濟日報／上海交通大學海外學院教授張永河】
近期人民幣對美元加速升值加上升值預期增強，熱錢加速流向大陸，上海、北京的商業辦公樓成為主要標的。今年以來，上海整棟房地產交易市場活躍，上海市黃浦區的「東海商業中心二期」日期即被大陸中信證券下屬的「里昂證券」以外資的姿態進行整棟收購，交易總價達人民幣20億元（約新台幣100億元），是今年上海第13宗整棟收購辦公樓的成交個案。
今年以來上海大型房地產投資市場成交量（整棟物業單筆交易額大於1億美元）達12個項目，平均每周都成交一宗交易，比2012年第一季成交金額成長24%，預估未來的速度及量更加大。
大陸政府針對大型法人投資機構，投資收益型的商業房地產是放鬆的。大陸國家外匯管理局於去年11月頒布的「匯發[2012]59號」文，該文對跨境交易中涉及的外匯購買給予更為寬鬆和簡便的方式，這是2006年以來對外資管制上首度放鬆的政策。但對於個人小型投資購買住宅用，年初頒布的「國五條」則是限制購房。政策引導境外資金投資房地產由個人投資移轉到法人投資，其實也是在對未來開放REITs的前期準備。
在大型整幢收購物業投資方面，上海和北京仍為首選地點，以2012年兩地交易宗數占大陸整體的73%金額占86%。上海作為國際金融中心，原本就是法人投資機構最關注的城市，投資方年報酬率至少都在15%以上。法人投資房地產市場看重的是具備穩定收入和現金流的成熟辦公樓和商場，這些項目也以上海和北京的可選擇項目最多。
上海整棟優質辦公樓的優勢在於價格始終維持「穩中有升」，具備租金長期回報穩定和房價穩健增值等特點。上海優質辦公樓的價格大約6到8年就能上漲一倍，但若非整棟的辦公樓不論在上海或其他地方恐怕就很難有這樣的投資報酬。今年上海大型物業買賣旺盛程度不只在成交個案上，仍在洽談中的交易案件更多。
2012年上海房地產總額達人民幣310億元（約新台幣1,550億元）的大型房地產投資交易中，住宅占僅占約6%，辦公樓交易占72%，其餘為商鋪等項目。辦公樓很明顯是投資機構的重點，投資區域都集中於上海浦西核心區。頂新集團及美國黑石集團去年底也聯手買下位於上海北京西路得華敏帝豪大廈辦公樓，其他外資多為港資和新加坡資金。隨著融資成本持續降低，預估境外機構投資者的需求將上升。
辦公樓不但吸引外資機構投資者和私募股權基金，目前也開始受到大陸保險資金的關注。過去大陸不少銀行和保險公司尚未在上海購置總部大樓，而上海乃中國大陸唯一的國際金融中心，占據重要的位置，因此近來不斷有大陸本地的銀行和保險公司想在上海買樓插上自己的「旗子」，做為辦公用，純投資的比例較少，投資的區域多在浦東陸家嘴。
相較於境外機構投資人，大陸機構投資的買家在上海購置辦公大樓自用仍是主要趨勢。基於大陸本土企業的資金實力、偏好、主場優勢、更長的持有期和以價值投資導向而非收益率導向，預計未來將會在大陸商用地產市場中扮演愈加重要的角色。
