【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】
2013年7月19日，底特律，美國第一大汽車工業城，也是密西根州最大城市，向法院申請破產，寫下美國歷史上規模最大的城市破產案，一共欠債達180億美元。目前底特律有成千上萬廢棄住房，市容混亂無比。讓底特律從早年輝煌走到破產，歸咎最根本的兩個原因，一是底特律過於依賴於汽車業，二是人口大量向外遷徙，目前人口甚至不足20世紀50年代的一半，僅僅只有70萬人口。
過去，在美國往往一些城市是某個企業的總部，或是某個行業的雲集之地。底特律，三大汽車工業都曾在那裡，帶來大量的就業，但現在汽車工業不景氣，大量裁員，財政搖搖欲墜地苦撐數十年仍終究走向破產之路。這說明了，底特律的經歷昭示了城市發展的關鍵，一個城市經濟過於依賴單一產業發展，或是一個企業壟斷區域內的經濟及就業人口，都會顯著地影響城市的多元活力，壓抑中小企業成長茁壯的機會，同樣也影響當地房地產市場的穩定。
從實體經濟結構，現今美國，仍是一個由大企業主導經濟的國家。走一趟美國輕易地發現，在美國，每個城市的中心大同小異，人們買東西去沃爾瑪，買鞋子去NIKE，買家電去BestBuy，加上電信、銀行，大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，因此自然也要在每個城市聘用當地的員工，城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，說明了這些中產階級的就業穩固了美國主要的房地產市場。
當這些企業巨人倒下，沒有其他足以替代的產業就業支撐，如同底特律的故事，則很有可能在全美各地發生。在美國，沒有健全就業發展與吸引人口遷入的原因，就沒有房地產市場。因其長期以來，美國房市經濟，除了各州氣候與地理位置因素，一直以來是由移民人口與各城市的產業經濟發展所牽制。
目前美國的產能擴張與技術提升，失業率自2012年1月的9.6%下降到現在的7.4%，Case-Shiller Home Prices Indices 全美20大城市房價指數也創下了2006年3月以來的最大漲幅。由底特律破產案可知，固守舊產業和城市管理的慣性思維，對城市經濟發展是非常危險，財政收入過度依賴單一產業更是脆弱且不可持續，唯有實現產業升級才能避免破產的現實之路。
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