【聯合報╱社論】
實價登錄今日上路，買賣成屋或預售屋，依法必須登錄交易價格；首批交易資訊最快十月公開揭露後，不動產市場即進入「全都露」時代。
實價登錄卸下房市的價格面紗，去除人為操縱的障礙，成為穩定市場秩序的重要基石。但是，實價登錄並無節制房價的能力，價格透明亦無關房價是否合理，低稅負才是炒房的溫床。換言之，「住者有其屋」若是居住正義的最終願景，須讓房產不再成為追逐暴利者緊咬不放的肥羊。實價登錄做不到，只有合理的房產稅制才值得期待。
高房價已成全民之怨，迫使政府正視脫序的房價如惡火燎原，已危及人民基本生活需求；因而接續出籠的奢侈稅、豪宅稅（只限台北市）、管制貸款，以及主打平價路線的合宜住宅種種措施，雖未使都會區房價明顯下滑，但已回歸平穩，房價所得比走出一百年九點三倍的歷史新高，正在緩步下降。
房價所得比代表購屋能力，是指各別地區平均家庭可支配所得，乘以各別區域的調查倍數後，等於當地三十坪中古屋的平均價位。依據內政部營建署六月公布的民國一○一年第一季住宅需求動向調查，全台房價所得比八點二倍，台北市以十二點二倍仍居全台之冠。套入最近的調查數字，全台每個家庭需得不吃不喝至少八年，才買得起房產；台北市更長達十二年。意思就是儘管政府打房一波接一波，看似不手軟的平抑房價政策，卻僅是波上漣漪，未能產生質變，進而撼動台灣居大不易的現實。在台灣，置產仍是庶民的最大夢想，但伴隨置產而來的財務壓力，依舊是最大夢魘。
回到高房價的成因，交易價格不透明，只是其一。扭曲的房產稅制，造成了不動產輕稅的特質，從房產中可獲暴利，並得以快速累積財富，形成一種巨大誘惑，致使財富重分配功能不彰。影響所致，房產不再只是安身立命之所，而是以錢滾錢競逐爭利的工具。因此可知，推升房價主要來自交易，並非持有。
但是，今日上場的實價登錄制，為保有買賣者的隱私，價格揭露是以去識別化方式呈現，每一區段以五十個門牌為單位，包括稅捐機關在內，查調者只能取得其平均價格，無法窺見每家每戶的實價。也因此，市場認為實價登錄最具傷殺力的課稅資料蒐集價值，對房產持有稅（房屋及地價稅）的衝擊，遠大於移轉稅（土地增值稅及所得稅）。其因在於實價登錄的去識別化，登錄資料雖只呈現「均價」，仍符合調整持有稅稅基參考所需，房屋及地價稅逐年上升將可預期；但買賣不同，不管登錄價格真實到何種程度，若無各別實價，即無從計算所得，遑論據以課稅。
因此，當實價登錄上路後，改革房產稅制的腳步，更沒有觀望不前的理由。特別是隨登錄制揭露價格所產生的持有稅之課徵稅基的上升趨勢，使政府有責任預先從稅制下手因應，以區隔自用住宅的課徵稅率，避免持有稅負加重，波及數百萬不以房產做為賺取炒作暴利的自宅持有人，陷入買屋難、養房更難的雙重困境，製造另一種「居住不正義」。
實價登錄與實價課稅原是捍衛居住正義的左右雙臂，可以分進合擊，也可以各走各路，唯獨缺一不可，亦無法相互取代。實價登錄已經實施，正朝居住正義之路跨出第一步。套用證券資本利得稅「先求有、再求好」的改革名言，實價登錄資料雖已入法言明不為課稅之用，漸次縮小去識別化範圍仍應納為未來改進的目標。唯有協助稅捐機關掌握更具價值的課稅資料，才能讓買賣不動產的獲利者，承擔合理的稅負。
至於負有彰顯居住正義另一半義務的實價課稅，在實價登錄起跑之後，也該著手為合宜的房產稅制思考出路。縱使現在距離實價課稅依舊遙遠，但只要願意起而行，終究會有到來的那一天。
【2012/08/01 聯合報】
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