UDN房市情報: 莊孟翰：小心投資風險 海外置產宜三思

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莊孟翰：小心投資風險 海外置產宜三思 Apr 28th 2013, 06:53 【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰。 圖／聯合報提供 最近國內資金氾濫，證所稅導致股市不振，政府逐漸加強打房力道，龐大游資無處宣洩，再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫以及開發中國家經濟成長加速等因素，不少民眾在國內房價高漲，投資報酬率愈來愈低的情況下，爭先恐後遠赴海外購屋置產，尤其是在6%至8%高利潤的誘因下，往往忽略了其間潛藏的種種風險。 一般而言，投資海外不動產首先應當防範的風險是，是否「賺了房價，賠了匯價」；其次，是否高價購買，建商再把超收的金額以包租方式分期回饋，而以此行銷手法包裝高利潤投資標的；因此，海外不動產購置前即應充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與相關稅費等相關細節，慎勿被高利潤矇蔽了投資風險。 按現階段國人最響往的投資國家不外美國、日本、澳洲、馬來西亞等國，雖然美、日目前房價距離歷史高點還有很大一段距離，現在買除了賺價差，最讓國人心動的還是租金投報率高達6%至8%，這起碼比台北市1.57％的投報率，以及1.36％一年期定存利率還要高得多。 雖然有不少人會告訴你，投資前可以先了解一下美國Case-Shiller 20指數，以便了解當前美國房價距離金融海嘯前的2007年最高點尚有3、4成的漲價空間；其次，日本房價距1989年歷史最高點也還有5、6成的增值空間，尤其是在當前日本量化寬鬆政策前提下，房地產增值可期，更何況商用不動產都是5至10年的長期租約，租金毛報酬率約6%至8%，扣除物業管理等成本，淨投報率仍有4.5%至6%，再加上今年日圓大幅貶值，無形中更讓投資者有現買現賺的聯想。 另外，還需注意日本、馬來西亞同樣都不歡迎短線炒作，都會依持有時間差異課徵不同的資本利得稅，例如馬國規定持有5年以上出售免繳資本利得稅；至於日本則規定5年內出售，課徵30%資本利得稅，超過5年則降為15%。 由以上之分析可知，投資之前必須謹守蒐集資料、深入分析，慎勿為投資而投資，以防景氣逆轉而應變不及。

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