【聯合報╱達一廣告董事長徐一鳴】
幾個打算買房的年輕人先後問我：台北市房價已經連漲10年，還能下手買嗎？他們的猶豫很正常，雖然房價貴得大家哀哀叫，去看信義房屋與永慶房屋公布的9月房價數據，台北市房價竟然再創歷史新高！難怪誰都擔心買在高點、害怕買了就套！
其實，我上月在某雜誌的專欄就提到：唯有經濟崩盤，房價才會大修正。現在問還會漲多久，我也不知道，但照當前經濟趨勢來看，幾個月內會大跌的機率很小。不過，我要提醒大家：不論自住或投資，都要注重風險評估，而且風險評估要重於增值性評估。
不論投資或自住，買房最大的風險是跌價。房價什麼時候會跌，有些專家喜歡舉「擦鞋童理論」做例子，意思是，當擦鞋童都在討論投資的時候，表示市場交易達到最高峰，之後就會下跌。意思是，現在大家都在談房子，應該快跌了。
妙的是，許多人套用時，是把別人都當成擦鞋童，而不是先想一下自己是不是擦鞋童，結果疏忽了：正因為很多人擔心房價大跌，房價反而不會大跌。
套用擦鞋童理論時，還是應該像我一樣「把市場當老師」，先看市場裡是不是人人都熱烈討論漲多少、是不是沒人認為會崩盤…事實上，現在三不五時就有人以各種觀點（QE退場、升息在即）提出房價即將大跌的推論，真套用擦鞋童理論，反而證明台北市房價一點都不熱。
就算年輕人缺乏經驗與能力判斷，至少先以自己要住為主要考量，同時以當地主力購屋者（是首購族？是公教人員？）的財務能力來評估，就能規避掉大部分的風險。
道理很簡單：明知道房價有可能跌，誰還一定要下手買房？當然是自住客，尤其是那些短期內結婚生子的年輕夫妻。
在房市上漲過程中，通常會有投資客輪番接手，一旦房市真的反轉，賠錢賣得掉算幸運，最慘的是沒有自住客願意接手，那就真的悔不當初了。因為自住客已經充分考慮過工作機會、學區、購物、醫療、公共設施完善度等基本條件，以致購屋動機最強，購屋能力相對也較強，所以對房價支撐力道絕對是最強。這也就是說，那個地區的自住需求強，自然能把該地區的購屋風險降到最低，風險低，再貴投資客也敢出手。
剛好，台北市大部分區域都符合這個要求，因此，無論自住或投資，買在台北市風險都最低，這就是不管政府怎麼打、奢侈稅怎麼改，台北市房價還是繼續往上漲的原因。
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