2013年9月29日 星期日

UDN房市情報: 使用權求貸無門 現在買賣方都「卡」

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使用權求貸無門 現在買賣方都「卡」
Sep 29th 2013, 19:19

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】

林小姐在二○一○年時以每坪四十二萬元買下台北車站對面的「京站」地上權住宅,權狀十五坪、總價六百三十萬元;因為是地上權住宅,使用年限為四十四年,銀行只願貸款三百萬元。

最近,林小姐願以每坪五十五萬元、總價八百二十五萬元出售給另一個買家,但買家申請貸款時,原放貸銀行卻認定房屋年限只剩四十一年、房價剩每坪三十八萬元,僅市價七折。換句話說,即使銀行接受房貸換約,卻只願意提供最高三百萬元房貸。

若按照售價換算,等於新買家只能貸款三成多,與一般房屋貸款可貸到七成,差距相當大,買家決定不買。

類似的案例層出不窮。地上權住宅不僅換手時貸款有問題,地上權住宅新推案甚至面臨無法貸款的難題,導致建商推地上權住宅求貸無門。

日勝生集團營運事業群副執行長黃森義表示,地上權住宅會這麼難貸款,主要原因就是地上權屋主沒有土地所有權,住戶無法到地政事務所登記「房屋使用權」,所以銀行認定地上權住宅不是一般房地產產品,無法放貸。

黃森義表示,日勝生二○○六年推出「京站」,僅銷售「房屋使用權」,但銀行無法以使用權作為擔保品,導致買方無法貸款;最後由日勝生出面與京城銀行交付信託,貸款才放行。「京站」成為「不分割地上權」也能貸款的地上權住宅先例。

他表示,地上權住宅與一般房屋一樣,房價會隨著區域行情上漲;但因使用年限,在傳統銀行業的估價中被視為「逐年折舊」,使房屋價值被低估、無法成為抵押貸款擔保品。

近年來政府主推地上權標售案件,目前大台北房市已累積超過兩百億元的地上權住宅新推案量。黃森義表示,政府卻沒有相關貸款配套措施,讓建商難以推案、貸款。

財政部研擬「分割地上權」,世邦魏理仕總監林宗憲表示,地上權住宅若真的採取分割分戶,就與一般住宅幾乎沒有差別;但政府不應朝「分割地上權」的方向邁進,只要放寬銀行貸款限制,重新定義「房屋使用權」的法律地位,讓住戶可以到地政事務所登記「房屋使用權」,銀行自然願意放貸,房屋價值也自然會反映在市場行情上。

華固建設總經理洪嘉昇表示,華固將以公司名義直接向銀行融資,再與買方簽訂「分期付款」契約,若買方轉售房屋,新買方則再與華固換約,繼續分期付款,這也只是放貸者從銀行轉為建商而已。

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