【聯合報╱住商不動產企劃研究室主任徐佳馨】
相較於前幾年的波瀾壯闊，房地產市場這一兩年淡定不少。特別是土地標售，過去扮演主力的國有所有權土地，屢屢掀起追價狂潮光景，因禁售而成過往，加上都市更新走入死胡同，精華區域一地難求的壓力下，國有財產署推出的「地上權」土地，時勢造英雄般地成為房市「主力投手」。
不過，隨著地上權交易快速加溫，價格不斷墊高，需地孔急的建商似乎也開始更仔細評估地上權土地的開發價值，「地上權」的「先發」之路，應該怎麼走？又能夠走多久？
不可諱言，地上權土地具有產權單純、可獨立開發優勢，加上精華區土地取得難度增加，地上權成為近期市場矚目的焦點，業者追逐力道也越來越強，隨著地上權土地越來越多，未來必然切入一般住宅市場，考驗國人對於不動產「所有權」的概念與執著。
在我看來，地上權在接受度之外，更牽涉到的會是機會成本。
怎麼說呢？過去，能打出響亮名聲的地上權，多是投資導向標的，大至101、晶華酒店，小至坊間一些名為地上權，實為使用權的個案，持有人心目中惦量的盤算，無非是如何在這段持有期間，發揮最大效益，地上權土地成本低於周邊，如從此處著眼，降低成本對於提高獲利多有幫助。
雖然隨著公告地價逐步調整的地租將成為一大負擔，不過相較於地價稅，以及移轉時不會產生的土地增值稅，這一來一往，若能在持有期間將一切發揮到極致，即使有地租負擔，也都划得來。
此外，地上權雖然有時間限制，時間一到得要拆屋還地，但地主在期滿後也可以選擇和地上權人續約，實質上已經和所有權相去不遠，加上地上權人也有土地優先承購權，雖不至穩操勝券，好歹也立於不敗。(當然，「期滿天知道能收回」也是一些買方願意下手的理由)
不過，雖然民法將地上權分為普通地上權與區分地上權，但是目前國有地上權在標售或交易時，就已經約定無法分割的條件，換句話說，購買這類土地上房屋的購屋人，如果建商沒有想出其他解套的方法，過去採取使用權作為移轉，在民法上使用權並非物權，說白了，就是未來出售時可能遇到貸款問題，影響轉手性，這也是未來釋出的重點。
對國人來說，有期限的地上權畢竟仍有些不安全感，如何讓這位投手擁有讓人信服的亮麗表現，得端看地上權持有者，怎麼扮演好「教練」的角色了。
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