【經濟日報／記者林政鋒／高雄報導】
 | | 京城建設以每坪306萬天價標下的高雄美術館正對面土地（圖兩棟大樓中間的臨馬路土地），計劃建造全高雄唯一的「森林住宅」。圖／經濟日報提供 |
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港都房地產市場歷經去年補漲行情，至今每月房屋移轉棟數等具體資訊顯示，房市交易雖有鈍化，但整體依然活躍，高雄最大建商京城集團董事長蔡天贊說，年底前高雄土地價格仍將上漲三成、房價漲一成，京城在手土地庫存豐沛，到2017年推案能量高達1,500億元，將分期分批釋出。
京城建設是高雄老字號建商，早期以蓋平價住宅為主，近年積極轉型，深耕豪宅市場，尤其蔡天贊土地操作手法靈活，去年以每坪230萬元高價賣出土地給興富發集團，寫下市場新高紀錄，數月之後再以每坪306萬元天價，標得市政府土地，影響所及，港都地價全面調高。
蔡天贊表示，與台北及台中相比，高雄房地產市場基期仍低，未來房價與地價都會再漲，主因台灣熱錢找不到適當投資標的，加上銀行利率偏低，有錢人投資房地產的動作沒有停止的跡象，尤其最近兩岸簽署服貿協議，大陸資源可挹注台灣發展，房地產前景看好。以下是訪談紀要：
問：怎麼看下半年房地產景氣？
 | | 京城建設董事長蔡天贊。圖／經濟日報提供 |
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答：最近兩岸關係再突破，服貿協議都簽了，什麼都來了，有助台灣服務業發展，市場的信心面提升。預期年底前，全台灣房市仍將走在上坡路段，北中南來說，南部表現會比中北部好，可望延續去年的補漲行情，主要在於高雄房價基期太低了，就像股票一樣，落後的個股通常會出現補漲，我預估港都土地年底前至少再漲30%，房價會再漲10%。
國內房屋自有率高，下一波房地產買家主力是外來的高所得者，不論是台商或企業主，有錢人看市場的角度與眾不同，高雄新建案整體規畫、建材外觀都不一樣，住起來舒服，而且價格又不高，每坪30萬元跟台北300萬元相比，相差十倍，外來投資客置產風潮仍將延續。
問：不少市場人士認為高雄房市風險愈來愈高，加上美國量化寬鬆將逐步退場、市場利率走升，如何看待這些問題？
答：美國貨幣政策對台灣的影響不致太大，台灣貸款利率不可能降低，央行雖可能調高利率，但幅度不會太大，以前年息15%的時代都度過，中短期利率升個1碼（0.25個百分點）、2碼，對房市衝擊有限。
我認為台灣房地產市場最大的變數，是兩岸關係惡化、大陸變心，惡意封鎖台灣的經濟發展，但兩岸主觀上都沒有這個想法，所以未來十年內，房地產市場只會漲不會跌。
經常有人說台灣房價高，但是看看香港、新加坡，她們都只是城市，完全沒有資源，房價卻比台北高很多，相較之下台灣資源比香港、新加坡好太多了，現在台灣的房價仍是亞洲同級城市中最低的，未來房地產價格一定可以超越香港、新加坡，不妨拭目以待。
推百戶億元宅 湧千戶訂單
問：京城集團土地資源豐富，是否擬妥推案計畫？業界十分關心京城帝寶如何開價？以及每坪306萬元天價土地的開發計畫？
答：集團合計在手建地約有5萬餘坪，而且都是市區精華地段土地，根據幕僚提供數字，2014年至2017年，京城集團可推案總額高達1,500億元，將視情況分批釋出，其中豪宅建案占比約七成，首購建案約三成。
京城帝寶興建進度已達八成，預定明年底完工，因此會在明年6月左右正式開盤。現在最困擾的也是此案，全案只規劃112戶，每戶售價約1億元，竟湧進千戶的預約訂單，天天都有人登記，這是我從事房地產40年首見，有錢人的消費力驚人，正式開賣後將嚴格篩選客戶，並採不二價銷售。
此外，以每坪306萬元、總價42億餘元取得的建地，全部規劃森林，將建物集中到後方合併土地上，再與附近公園結合，塑造全高雄唯一的「森林住宅」。
換句話說，美術館第一排的住宅前方先是森林、再銜接美術館綠地、結合壽山與海岸，有獨一無二的價值，預估此案銷售單價與總價將再拉高，總銷超過400億。
問：京城創下高雄土地交易最高價紀錄，你認為還有那裡的土地可以再創新高？
 | | 圖／經濟日報提供 |
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答：農16特區面對中央公園的一片完整基地，土地價值每坪至少300萬元以上，但地主惜售，短期應不會釋出。農16地價炙手可熱，因為外地來的有錢人喜歡住北高雄，愈貴的房子愈想買，就像富人買珠寶，5克拉的鑽石每顆2,800萬元供不應求，1克拉反而看不上眼，是同樣的道理。
另一方面，京城也選在楠梓都會公園附近購地，滿足首購族，將推出每坪15萬元左右的房子，以後高雄房價低於15萬元的機會不高了。
奢侈稅假平等 籲直接廢除
問：談談對奢侈稅的看法。
答：奢侈稅既不合理又不公平，應該直接廢除，不必再修改了。想想看，台北每坪300萬元的房價與綠島每坪6萬元房價都適用奢侈稅，這樣公平嗎？
房價炒高的，以奢侈稅抑制，連基期低的高雄、 澎湖、台東都受拖累，完全不合理。
而且實務上，真正有錢人根本不在乎奢侈稅，還是照計畫置產，多放二年也無所謂，反而廣大的中產階級影響最大。既然名為奢侈稅，就應「奢侈」才課稅，如今是每坪300萬元與每坪6萬元都同等待遇，是齊頭式的假平等。
問：高雄市政府在南高雄推動亞洲新灣區建設，北高雄美術館、農16發展有飽和現象，對南北高雄房市的看法為何？
答：北高雄是未來港都發展的主流區域，這趨勢不會改變。早期南高雄大統百貨是高雄地王所在，但現在百貨業績最好的是北高雄漢神巨蛋，地理已經變了，不會再回頭，就如同台北鬧區由西門町轉向東區發展，是一樣的道理。
現在南高雄像是七賢國中、國小等，都不斷縮編甚至關掉，反而北高雄龍華國小人滿為患，代表高雄有生育力、生產力的一帶都集中在北高雄，更是南北高雄發展的縮影。
世貿展覽館、流行音樂中心、圖書總館、港務旅運大樓等新灣區四大建設，雖然都在南高雄，但只是線狀的發展，未來若舊廠房開發進行全面性提升，或許還有機會。
京城銀找對象 要現金交易
問：京城建設在高雄都市更新案拔得頭籌，未來展望？
答：政府制訂都市更新法令，京城很努力的去研究執行，過程中，市府還攝影記錄，作為城市進步的光榮案例。但一個都更案竟花了長達六年的時間，遇到問題，政府則要建商自行去協商，公權力在都更的過程中隱形，令人相當氣餒。
再以台北文林苑都更案為例，一戶反對，可以犧牲掉數十戶同意戶的權益，只要敢反對就最大嗎？政府無能，應作為而不作為，全世界再也看不到如此不負責的都更案，不管如何京城建設以後絕對不再碰都更案了。
問：金融界盛傳京城銀行將尋求併購，有進度嗎？
 | | 圖／經濟日報提供 |
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答：我在京城銀行沒有任何職務，只是大股東角色。京城銀行就像自己的女兒一樣，用心把女兒扶養長大，既漂亮又健康賢慧，當然希望找個好歸宿嫁了。
最主要的原因，是參與經營的下一代對銀行業務有不同的看法，一開始就反對，現在下一代每天工作18小時，年紀輕輕卻白髮愈來愈多。但頭洗了就要洗乾淨、小孩子生了就要養得肥肥胖胖的，如果有好的對象，京城銀行可以全部脫手賣掉。但是我要的是現金，不是換股，因為京城銀行現金部位很高，再怎麼換股我都是大股東，若要換股不如自己經營就好了，目前有跟一些金控公司在談，還需要時間。
問：京城建設去年在台北陽明山購地，是否有揮軍北上的完整計畫？集團的願景是什麼？
答：建築業土地取得居關鍵地位，北部區域環境不熟悉，土地取得困難，原則上還是以高雄為發展主軸，興建漂亮、優質住宅，全面往中北部開發建案可能性不高。
現在除了把建設本業做好外，業外則以高雄與墾丁二家飯店為重點，卻發現在台灣投資，困難重重。以墾丁開發新飯店為例，一切依政府法規運作，但只要二個環保人士就可以被搞得很慘。
環保人士認為新飯店會影響陸蟹生態，為此旅館用地特別內縮，並興建陸蟹繁殖與生態館，還搭配生態解說員，但這樣也不行。
問題在於墾丁陸蟹並非保育動物，在高雄愛河散步可能不小心就會踩到同品種的陸蟹，花蓮、台東也有很多，向政府機構反映，回應千遍一律，要求自行溝通協調，公權力不作為，難怪全台灣沒有一家世界級的五星級休閒飯店前來投資，頗令企業感到挫折。
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