【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
 | | 長虹董事長李文造。圖／經濟日報提供 |
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長虹建設董事長李文造說，台灣房市走了十年大多頭，但如今供給仍少、需求續旺，預期房市未來還有一波榮景，而且可能長達十年，每年房價會緩漲5%至10%。
長虹向來是營建族群績優生，第1季每股稅後純益高達19.72元，奪下台股獲利王寶座。李文造說，首季獲利暴衝，主要原因在於長虹有棟已售出的廠辦大樓完工一次性入帳，未來五年公司業績也都會維持在高水準。
他強調，長虹買地很精準，鎖定有實質需求之處且不追高，確保獲利空間；手上已掌握總銷量逾800億元的案源，將逐步推出。以下為李文造專訪重點：
問：對下半年房市景氣的看法？
答：今年以來，房市買氣普遍不錯，很多消費者不再觀望、積極購屋，建商看到此趨勢，也都更勇於出手獵地。整體來看，下半年的市況應該也會不錯。
影響房地產的因素共有六大項，包括利率、稅率、經濟成長、資金、供需、通膨等，這幾項因素今年都沒有劇烈改變的趨勢。我預估，今年全年房市將是「量平價緩漲」格局。
利率茲事體大，目前看來，台灣並無升息的空間；利率低、形同資金成本低，讓購買不動產更具誘因。稅率部分，台灣房地產的持有稅率很低，實價課稅也是漫漫長路。
今年的經濟成長率不如預期，但總還是維持成長態勢；最近傳言美國的量化寬鬆貨幣政策將退場，但尚未看到具體動作，短期內全球資金浪潮也還不會消退。
台灣地狹人稠，可開發土地有限，都市更新又牛步化，供不應求的態勢很明顯，在經濟成長的同時，就會有通貨膨脹，只是速度與幅度的問題而已。在此情況下，具有保值特色的不動產自然有其誘人之處。
我認為，下半年雙北市、桃竹、台中七期等具實質需求的地區，價格還會緩步墊上去，中南部的價格則持續補漲。
問：台灣房市已走了十年的大多頭，未來還能好多久？
答：在1974年以前，台灣房市是三年漲一倍；1975年到1979 年之間，五年就翻了一倍；1980年之後的十年之間，房價大約漲一倍。當時政府並沒有出手打炒房，少了這個干擾因素，房價漲很快。
1990年之後，房市陷入長期的不景氣，一直到2003年、SARS 期間最慘；後來就開始谷底反彈，至今也大約十年了，漲一倍也很合理。
若觀察各區房價，目前有不少地方房價的確漲一倍了，也有些區域、尤其是中南部還漲不到一倍。
今年正是下一個十年的開始，但因為前幾年政府開始打炒房，讓房價很難漲太快，我想未來十年台灣房市將呈現「緩漲」格局，每年漲5%至10%，這也算是合理的。
有人會說房價怎麼可以只漲不跌呢？我卻認為，從長線來看，房價就是會只漲不跌。
不動產跟黃金都具有保值特色，最近黃金價格回跌，但要留意，它已經漲很多了，如今只是回檔休息。
長期看來，黃金是只漲不跌的，不動產也是同樣的概念，更何況房子還能住。
台灣房市看似供過於求，其實是供不應求的，這可從首購與換屋兩方面來分析。
首購部分，戰後嬰兒潮目前約60歲左右，其子女大多已準備成家，多數父母若有能力，都會協助子女買房，衍生出龐大的購屋需求，這也是中小坪數的首購產品近日很夯之主因。
換屋方面，台灣在921大地震之後才開始注意建物安全，嚴格來說，921大地震以前興建的房子其實是不安全的，更別提有很多五樓老公寓沒有電梯、沒有停車位，通風、採光都不好。
這些老舊或不夠安全的房屋，其實都是不宜居住的，台灣現有800萬間房屋，我推估不宜居者約占500萬至600萬戶。
有一種說法是台灣的生育率下降，未來房市將缺乏實質需求。
但實務上來看，買房子的人不是嬰兒，而是大人，所以台灣房市供不應求的情況起碼還會持續20年，20年後才開始會有需求轉弱的情況。
大膽出手 全年推案200億
問：長虹首季業績驚人，未來營運展望？
答：第1季業績不錯，主要是因為台北市內湖的「長虹新凱旋大樓」，去年整棟賣給富邦人壽；這棟樓在第1季完工，全數入帳。其實這棟樓去年已依照完工比例法認列，今年台灣開始實施國際會計準則（IFRS），建案要全部完工才能入帳，所以此案又重複入帳一次。
按規定是可以重複計算業績的，只是股利如何派發，相關單位並無規定。長虹這次規劃派10元的現金股利、6月21日股東會時會來討論。後續要怎麼分派，我們會通盤考量，自然是有賺錢就會分給股東。
目前我們在手可推案量達800億元，且都位於大台北地區，去化無虞，未來五年的業績都不會有問題，有信心保持在高水位。今年大約會推出其中200億元的建案，分別位於台北市北投奇岩與內湖、新北市三重及林口等地。
台灣營建業目前最大的困境，就是土地難買、都市更新又不好做，對土地開發這一塊，長虹很積極，今年已買進近60 億元的土地，分別在北投奇岩、內湖、林口等區，未來也會繼續看地。
都市更新部分，我們定位為「配菜」，配置人力努力整合，但不視為主要可推案來源，以免「業績餓到」。
最近很夯的地上權案，長虹也會開始評估，畢竟地上權案會是趨勢之一，一定要做。不過，我們還是以住宅或商辦大樓為主，還沒考慮跨足商場或飯店領域，因為不熟悉。
問：長虹維持好業績秘訣？
答：營建業就是買地、蓋房、賣屋。我們從土地開發開始，就很注意風險的控管，買地時會留意區域供需，也不追高，如桃園青埔前一陣子很熱，土地價格飆很快，很多建商都搶進，長虹卻審慎看待，沒有大動作。
一般在買地抓價格時，我會預留一些空間，即便未來此區房價跌，公司也不至於賠錢，頂多少賺點；若未來房價漲了，那我們當然就多賺了，這正是為什麼長虹有很多建案獲利四、五成的原因。
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