【經濟日報╱林建甫】
中央銀行總裁彭淮南近日赴立院備詢時談到，「預售屋市場就像房屋期貨交易」，以小資金即可進行財務槓桿操作，買一棟房子的錢就足以買十棟預售屋，因此，希望預售屋市場能受到管控。其實預售屋控管，早就該做了。現在官方終於有了起頭，希望本期立院有所行動。
期貨就是一種契約，兩方約定在未來「特定時間」以「特定價格」去買或賣契約商品。期貨的最初功能，就是提供標的物商品的持有者可以轉嫁價格變動風險。例如棉花、銅鋁等農產品或金屬商品，因為有期貨契約而使市場穩定發展。但期貨也是一種衍生工具，通常只需要少量保證金，就可以買賣鉅額合約。因此期貨交易參與者中，就產生套利者（或稱對沖者）、投機者，透過市場運作，決定公平合理的價格（價格發現），促進經濟的活動。
預售屋也是一種契約，契約中建商與客戶約定以「特定價格」買賣預售商品，並在未來「特定時間」交付，且預售屋尚未交付，所以僅需繳交少許頭期款與工程款就得以買賣，因此概念與期貨相近。
平心而論，預售制度本身並沒有太大過錯，大部分的建商、承購戶都須依賴它。預售屋制度可以讓承購戶在二至三年的施工期間分期繳交自備款，減輕購屋壓力，可以幫年輕人一圓購屋夢或成為無殼蝸牛買殼的入場券，此外，購屋者亦可於預售期間要求建商進行客變，避免建材無謂浪費與汙染；對建商而言，利用預售制度，可透過財務槓桿原理，減輕建築融資與存貨壓力。
然預售屋投入少、財務槓桿大的特性，加上預售屋不受特種貨物及勞務稅條例（簡稱特銷稅）規範，甚至也不受實價登錄交易一個月登錄的限制，成為投機炒房客介入牟利的標的，預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床。投機客透過財務槓桿操作與期貨價格帶動現貨價格特性，不斷換約，墊高房價，讓真正需求者永遠買不起房子，部分建商甚至包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻，去吸引投資客進場。近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，也都是從預售屋制度所衍生而來。
這些投機炒作讓預售屋制度猶如期貨操作，在房地稅制偏低、資產家節稅 、國內游資氾濫又缺乏多元投資管道消化下，幾乎穩賺不賠。在房價飆漲的此刻，自然喚起輿論對預售屋制度檢討聲浪。
此外，在美國傳出量化寬鬆貨幣政策可能退場後，30年房貸利率已由3.4%調高至4.4%，長期利率走揚約1個百分點，牽動全球長期利率趨勢及房價預期，房市風險提高。預售屋為房屋的期貨，在財務槓桿擴大操作下，風險尤高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機。不論政府基於居安思危或是站在抑制預售屋房價炒作的管理立場，都應該謹慎看待預售屋制度，加強控管。
現階段來看，我們認為較有效的方法有三，一是將預售屋納入實價登錄，並要求預售屋簽約後30天內就立即實價登錄，如此一方面可以讓業者開價「膨風」立刻現形，而非等到兩、三年後交屋才知道，另一方面也可減少換約交易拉抬房價情況；二是推出特銷稅加強版，將預售屋納入課稅範圍；三是責成政府主管機關加強管理預售制度，包括：稽查自備款、工程付款是否合理與加強預售屋換約交易稽查、罰則，避免低買高報或高賣低報之情形，讓換約交易者繳交應有的財產交易稅。
我們衷心期盼政府施政與決策能多考量未來可能面對的問題，事先提出因應措施，而非等事情發生後，花十倍或百倍的心力與代價進行善後。
（作者是台大經濟系教授、國政基金會財金組召集人）
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