【聯合報╱記者江碩涵整理】
政府禁止標售國有地，地上權在台灣逐漸興盛。最近政府放寬地上權分割貸款限制，讓地上權像一般住宅一樣，每戶都可以擁有固定年限的土地，並將土地抵押作為擔保品貸款，看似替地上權貸款問題解套，但這不是長久之計。
討論地上權分戶貸款前，先釐清到底什麼是地上權。台灣不動產的土地、房屋是分開登記的，舉例來說，一塊100坪土地，假設上面蓋了20戶、室內坪數皆為40坪房屋，每戶除了擁有40坪房屋所有權外，還可分得5坪土地所有權，這些所有權統統都可登記在地政事務所中。
但若是地上權產品，土地面積一樣是100坪，上面同樣蓋了20戶、各40坪房屋，每戶擁有的只有固定年限的40坪房屋「使用權」，並沒有土地所有權，地政事務所根本沒有這些住戶的登記資訊，也因為台灣目前法令不將房屋「使用權」視為物權，所以無法設定擔保，這也是之前地上權住宅面臨無法貸款的問題。
日前政府推出的地上權「分割貸款」，代表地上權的土地也可像一般土地，按照分配比例分給一般住戶，只是這個土地具有一定年限，年限到期後得歸還給政府、地主或是與政府、地主續約。
雖然住戶有了地上權擔保品，可向銀行貸款，但問題就在於，未來政府或地主該如何向住戶回收「地上權」？
若是不分割的地上權產品，政府、地主只要向當時簽訂契約的承購者 (開發商)收回權利即可；但若將地上權分割，假設分割成20戶，政府、地主就得跟20戶住戶一一回收權利，更別提現在地上權案動輒上百戶。
其實政府不用動用到「分割」地上權，一樣可以讓地上權住宅的住戶享受貸款的權利。
英國地上權住宅行之多年，就不是採取分割制度；不少地上權住宅甚至簽約上百年之久。英國地上權住戶跟台灣之前地上權住戶一樣，只有「房屋使用權」，但英國政府認定房屋使用權等同於一般不動產，銀行可貸款給地上權住戶，貸款成數、利率與住戶權利都沒有縮水，這就是最好的成功案例。
政府應認清地上權貸款受限原因，並同時放寬地上權住宅地位，讓地政事務所承認地上權住宅的房屋所有權，並認同房屋所有權與一般住宅相同，如此即便不分割地上權，住戶也一樣享有一般住宅的貸款權利，貸款問題自然解套。
(黃森義口述，記者江碩涵整理)
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