【文／里歐娜】
買房無論自住或收租，「財力評估」絕對是首要考量的因素，若是以收租為目的，也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估，才是安全的做法。
那麼到底需要多少錢，才能晉升包租公的行列呢？
如何運用最少的金額，開創最高的利潤，就算晚上睡覺，房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握：
1 要準備多少頭款
2 善運「包租預備金」，爭取時間差
3 如何選擇物件
這三個概念是相互連結的，一環扣一環，箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。
Q：小英問：「要準備多少頭款，我才能當上包租婆？」
A：在問這個問題之前，應該要先問：「你能承擔多少房貸？」，以薪資4 K的小英為例，若每月生活支出1.5K，每月結餘2.5萬，以年利率2來算，大約可揹負500萬房貸，每月本利攤還需付2.5萬，能買的物件價格會落在600～700萬之間。
以總價700萬與600萬元的房子為例：
‧總價700萬的房子：
貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560萬 )
貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490萬 )
另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬
‧總價600萬的房子：
貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480萬 )
貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420萬 )
另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬
‧以總價700萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約150萬。
‧以總價600萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約130萬。
Q：小英問：「每月多省的2.5萬，都拿去還房貸了，還有甚麼生活品質可言，碰到失業或是租不出的窘境，又該如何是好呢？」
A：這是一個很棒的問題，也是大家要思考的重點，不過，小英忽略了幾個關鍵，他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下，若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅，以月租2萬元來做計算，小英每月僅需補貼5000元來繳房貸，換句話說每月還多出2萬元可存，而生活機能好的捷運小宅，是否能順利租出，重點在於「租金」與「配備」，若是租金2萬無法順利租出，就將租金降至1.5萬，每月則需補貼1萬元來繳房貸，仍然多出1.5萬元可存，而在房屋成功租出時，小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。
何謂「包租預備金」與「生活預備金」，簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時，可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢，當你開始經營包租生意，永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金，一筆是因應「生活」，一筆是因應「租屋空置」，這兩筆資金如非緊急，不可混為一談，平時井水不犯河水，否則系統亂套，資金運轉也產生危機。
因此，若小英以租金2萬成功租出，房貸月繳2.5萬，她每個月僅須補貼5000元繳交房貸，扣除生活費還多出2萬元可存，一年可存24萬，將24萬一分為二，「生活預備金」與「包租預備金」各得12萬。
Q：小英問：「太好了，我的 "包租預備金" 已經有12萬了，代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎？」
A：小英的概念並沒有錯，確實可因應4.8個月的空置期，但他忽略了出租成本，每種生意模式都會有成本，「包租生意」也不外如是，包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等，而以小宅來說，「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右，其他的屋況維修費就抓不準了。
不過在屋況良好的情況下，扣除稅金後，她還有10萬元可做為「包租預備金」，可以因應4個月的空置期，以小英的狀況，當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後，「預備金系統」就算完成了，往後逐月多存的資金，即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。
若想買總價更高的物件，就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額，運用時間差所累積出來的資金來做周轉，比方說你有300萬頭款，能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K，理論上只能買800萬的物件，但你卻看上了一間900萬的物件，貸款7成630萬，房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K，租的出去得補貼8000元，租不出去就得支付3K，這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉，如此運作就依然可以把房子給買下來，又不會造成生活負擔。
簡單來講，就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期，搶進場買房，否則等到錢存好了，房價已經漲到不知道哪裡去了，但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔，差一些些金額，還可以這樣運作，如果是差距甚遠，那就乖乖再儲蓄一陣子吧。
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