2013年1月27日 星期日

UDN房市情報: 張永河專欄/4億農民進城 陸房市不看淡

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張永河專欄/4億農民進城 陸房市不看淡
Jan 28th 2013, 02:41

【經濟日報╱張永河】

2012年是大陸房地產行業倒吃甘蔗的1年。去年大陸50大房地產商前三季只完成預估銷售率的六成,許多悲觀的公司預測去年業績達不成,但在中共18大提出「城鎮化建設」的計畫後,對房地產行業加速發展提供了足夠動力,加上沒有房地產調控沒有更嚴格,自住需求壓抑已久,對房價再下跌無望以及對房價反彈的預期,都使第4季出現搶購熱潮。

從上市房企公布的2012年銷售業績來看,大多數房企都已完成全年銷售目標。

2013年是大陸「十二五」規劃的第3年,也是投資量最大的年度,大陸財政收入仍較穩定,財政還有寬鬆空間,大陸可望在第二、三季推出大陸版的QE1(寬鬆貨幣政策第一版)。首先2013年要比2012年增加百分之16的貸款,以及2011年起就嚴格限制的大陸房地產開發貸款(建築融資),會在第一季放寬貸款條件。

2013年大陸GDP將保持8%以上的成長,比2012年還高些,今年大陸經濟成長主要受益於「十二五」基礎建設和去年存貨回補速度,全球資金將回流到亞太區,部分熱錢會投資大陸房地產。

十八大會議中對房地產行業帶來最大影響的無疑就是城鎮化建設,城鎮化將是房地產行業接下來觀察的重點。

上海、深圳、廣州等一級城市許多新城還在增加,二級城市也緊追在後,這些大城市是第一次購房及換房需求穩定增長的市場,而後面三、四、五級城市,將配合政府城鎮化進程大張旗鼓進行房地產投資,雖有些城市房屋興建過多變成空城,但這樣的空城經過5到10年就變成一個新城。

2013年及未來在城鎮化大趨勢下,房地產市場將因城鎮化拉動內需地位,4億多農民經過十多年的打工累積財富,就在中小城鎮投入房地產,增加內需消費。

這對一個中小城鎮影響不大,但是大陸有3.5萬個鄉鎮,加起來就非常可觀,這將助推大陸房地產市場持續回溫的引擎,促使房價繼續堅挺,去年底大陸人大剛修正「土地管理法修正案草案」,大幅提高農村土地補償,未來30年補償金沒有上限,今年開始的補償金則是去年十倍,讓農民帶著土地財富進城,這就是城鎮化購房資金來源之一。當然,土地成本上漲最終都要落到房價上面,未來五年房價要漲一倍。

預測2013年大陸房價不會往下走,而會持續上漲,在推進城鎮化過程中,政府「有打有拉」的政策拉扯,將建立房產漲多跌少從震盪到穩漲的格局。

預估今年兩會後,5月大陸房地產會有一些嚴厲的打壓新政策,限購方案今年不會退出還會延續,下半年後就不會任何打壓政策出現。2013年整體房地產市場將呈現一個N型形勢,比2012年上漲的機率超過0%,不漲不跌的機率約21%,下跌機率僅8%。

(作者是上海交通大學海外學院教授)

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