【經濟日報╱黃烱輝】
何謂居住正義？學者說，就是不讓房屋變成投資炒作的工具。然而為何會有炒作情事？淺顯易懂的道理，「供需」是關鍵所在。
2009年底行政院在網路票選10大民怨，都會區房價過高位居榜首，馬總統要求下，2011年底居住正義5法趕在立院休會前完成三讀。實價登錄正是此次立法目的所在，希望藉此讓房價透明化，不讓有心人士刻意炒作。
所謂的空屋、餘屋，就字面解釋，空屋就是無人居住的住宅，餘屋就是建商或法人未售出的。然而在政府每10年的人口及住宅普查統計報告中，99年空閒住宅率為19.3%，89年則為17.6%。
但政府並非每年統計空屋數，事實上是政府拿出一筆經費，委託外界做概念式統計，例如2011年空屋量為156萬戶之多，便是政府委託政大以不到3,000份的抽樣調查，「再」合理推估出全台共有156萬戶空屋。真是太離譜了！
全台灣不過800萬戶，也就是平均每10戶便有1.95戶是空屋。如此資訊，竟可被學者及政府相關單位引用。如此荒謬的數字資訊，竟是由政府主導完成，並成為重要參考資訊，甚至以此來制定相關房地產政策。
所以我說居住正義必須由政府帶頭做起。
餘屋，一般民眾常將與空屋混淆，政府在計算上則以建物第一次保存登記在當年度如未移轉之戶數為準，來計算全台餘屋數。乍看很是合理，實則大錯特錯，因為中南部幾乎都是房屋蓋好後才開賣，如果房屋在11月1日才第一次保存登記完成，則最慢要在11月底前銷售完畢。否則剩下的戶數政府單位則將均認定為餘屋。因為實際上房屋售出後，銀行貸款需作徵信、估價等作業後，核准貸款再去戶政機關辦理過戶手續，時間前後至少需一個月的時間。
因此如果在12月才第一次保存登記完成，即使於當日全數銷售完畢，也無法在當年度過戶完畢。在政府眼中，就便把它列為餘屋了。這豈是不一大荒謬？
所以我說居住正義，更必須由政府的資訊正確及透明度作起。
北部房屋雜誌發布的餘屋量調查，乃是以新成屋完工交屋後3年內為統計標的，因為預售屋還沒蓋好，自然沒有所謂的餘屋可言，所以真正會影響房價的賣壓，並非預售屋，而是新成屋。至於完工3年後新成屋，則不列入統計，因為數量已不足對市場造成明顯影響，而在高雄及台中房市目前並無官方或正式單位來統計餘屋。
特別值得注意的是均價每坪19.5萬元的浮州合宜住宅已經在8月抽出4,009名正取，預計10月中旬完成簽約，但據報導預計抽中的民眾將有約二成五放棄承購，也就是整取者平均每4 人便有1人要放棄。
主要是除繳不出40萬的簽約金外，還得加上三成自備款。以規劃最小坪數23坪計算，總價不含車位共448萬5千，也就是還須拿出134萬5千，三成自備還是一道高不可攀的門檻。
我想這對原本期待能擁有自己第1個窩的升斗小民來說，10大民怨之首在今年依然會是「都會區房價過高」蟬聯冠軍。所以政府決策部門首長，您們到底知道現今民眾購屋流程及真正需求嗎？
（作者是中華民國不動產代銷全聯會理事長，記者林政鋒整理）
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