【經濟日報╱記者陳美玲整理】
桃園航空城拍板定案，帶動9月航空城周圍農地每坪單價達4.8萬元，較8月增加5%。雖然農地價格反映航空城利多上漲，不過，我認為貿然搶進購買農地有其風險，關鍵就在於範圍劃定。
目前政府僅確定屬於「蛋黃（中央負責的機場園區）」部分的第3航站區，因無取得用地問題，9月底就可展開規畫總顧問遴選作業，明年底辦理建築設計競圖，2014年動工、2018年完工啟用。
其餘的蛋白區，像是倉辦大樓、國內外物流中心、加值園區、航空貨運站等，將會同桃園縣政府辦理特定區計畫及政策環評，並舉辦公聽會、座談會，及對外說明預定徵收範圍、徵收期程等，也就是說，若徵收過程「喬不攏」，劃定範圍、時程有可能變更，購買農地等增值的風險非常高。
首先要注意的是重大建設劃定範圍：不少民眾購買重大建設附近的農地，期待「廢土變黃金」，變更成為商業用地、住宅用地使用。不過，若政府土地徵收過程遇到阻礙，或是劃定範圍中途調整、改變，原來購買重大建設劃定區域內的農地，可能不再具有黃袍加身的效果，像是大埔農地的徵收，當初在擴大新竹科學園區竹南用地下，進行強制徵收，最後在居民反對聲浪，計畫停擺，先前著眼農地增值收益的民眾，投資回收遙遙無期，還要接受周邊劃定為工業區所帶的工業汙染影響，得不償失。
第2，農地使用可否與重大建設相輔相成：依據民國89年1月修正公布的農業發展條例第18 條規定，農業用地只要符合「農地面積超過0.25公頃」、「建物高度不得超過7米」、「農地農用」等原則即可申請建築農舍。這些農舍可以以「住宅別墅」的型態呈現，不過，需符合樓高最多兩層半（不超過7公尺），還有一大片占地90%的空（農）地。
未來若是購買的農地無法劃入重大建設範圍內，但若周邊具有商業區或是住宅區，農地一樣有增值效應，價值也會隨之翻揚。最糟的是，若購買的農地未被納入範圍，甚至周邊無商業區、住宅區相互輝映，所購買的農地永無翻身機會。
第3，重大建設後續執行力：政府推動的公共建設並非全然照本宣科，也會出現「變化」。像是機場捷運線，最初A9站體設定地點非現在位置，有投資人看好政府的藍圖搶進買農地，最後站別移動，捷運進出口變停車場，投資人欲哭無淚，這都是躁進搶進的風險。
因此，關注政府後續執行力非常重要，倘若未來重大建設如期動工、發包，工程進度和執行狀況都順利，風險將大大降低，開發土地距離重大建設完工時間越晚，不確定因素也越高，「去的早不如去得巧」才是王道，雖然中後期搶進獲利成數較低，但風險也低許多，以免落入「進得了場、出不了場」的窘境。
我建議，若民眾欲投資農地，可選擇重大建設重要出入口附近、交通方便的土地，做為進可攻退可守的標地。投資不動產不變的準則，永遠是地點、地點、地點。提油救火，反而是愈幫愈忙。
（本文由中信房屋副總經理劉天仁口述，記者陳美玲整理）
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