【經濟日報／回建強】
「金九銀十」似乎是每年都繞不開的樓市話題，但今年「金九銀十」的不確定性在增加，業界也多了一些審視和反思。
從目前的市場反應看，市場缺乏連續反彈慣性，9月首周表現一般。國家統計局發布最新資料顯示，今年1至8月商品房銷售量與去年同期相比下降4.1%，其中住宅銷售面積下降4.8%；銷售金額增長2.2%，其中住宅銷售額增長2.3%。
前8個月樓市總體表現可概括為「量縮價穩」。雖然上半年樓市反彈態勢明顯，特別是6月份銷售量較大，但7、8月份並沒有持續這樣的反彈，而是逐步歸於理性。
市場處於不溫不火的狀態。根據中房研協研究中心提供的市場周報，9月首周（第36周）20個重點城市住宅成交量月減14.9%，除第35周有小幅反彈外，最近6周處於逐周銷量回落的狀態。可見，樓市並未因「金九銀十」傳統熱銷季節的到來而出現亢奮狀態。
同時，隨著消費者心理日趨成熟，首套及改善需求釋放也呈現常態化。經過最近幾年的政策調控，不但市場更加理性，消費者心理也更加成熟，網路的普及使得普通消費者也能對樓市政策和市場進行相對理性的判斷。
樓市有「買漲不買跌」一說，但現在卻有更多人在反周期操作，在市場低迷時入手，不乏在3至4月抄底成功者。購房需求的均衡釋放，也進一步降低了傳統「金九銀十」的購房需求量。
往年業界追捧的「金九銀十」之所以成立，是因為在各種因素的共振下，購房情緒被充分調動，在有支付能力（低首付，低利率）和購買資格（無限購政策）的情況下，真實居住需求和投資性需求同時爆發導致的。
但最近2年，國家推出嚴格限購、限貸政策，購房資格只賦予特定人群，市場實質是受控、受限的。在這種情況下，新增投資購房需求大部分被阻於樓市之外，原來進入樓市的投資需求，也在房產稅試點徵收的打壓和影響下，手裡的房子只能「出」不能「進」。
儘管現在貨幣發行增長速度超過貨幣需求的增長速度，但增量貨幣進入樓市的管道被控制，樓市被投資資金大規模推動上漲的行情基本不會發生。
當然，不排除限購政策效力逐步衰退情況下，部分投資者能夠獲得購房資格，但這部分需求依然不能掀起太大的市場波瀾。
開發企業在經歷風雨後，也不再單純「看天吃飯」。如果說調控前開發企業只要能拿到地，就基本上可以賺到錢，那麼現如今這樣的好日子已不再有了。外有限購、限貸等政策調控，內有企業間的激烈競爭，開發企業比拼的是市場眼光、資金安全、發展戰略，單純靠天吃飯已經很難存活。
「金九銀十」對開發企業重要，但並非必不可少。在市場策略上，開發企業更加注重未來半年或1年政策和市場預期的研判，更加注重現金流的健康和季節資金平衡。面對政策的不確定性及行業的逐漸邊緣化，未來將更加考驗開發企業的定價和經營策略，能否應時而變，也決定開發企業的現金流和利潤情況。
政策不放鬆、銀行信貸收緊、剛性需求已經持續釋放、投資需求進不來、後續政策儲備等等，這些因素足夠壓制所謂的市場暴漲。
對今年的「金九銀十」，業界不應抱太大希望。當然，硬幣的另一面，市場沒有暴漲，內在需求在受控條件下可持續釋放，市場暴跌的可能性也不存在。今年的「金九銀十」可以預判為成色不足，也可以預期市場仍將平穩發展，量穩價平。
（作者是北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監，本文由第一財經日報提供）
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