【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】
什麼是都市更新？
買新屋或買老房？相信是許多人在挑選購屋時問自己的第一個問題。在新建案如雨後春筍不斷推出後，各地房價屢創新高，許多朋友辛辛苦苦賺來的錢經常泰半花在公設上面，開始將置產規劃的方向轉移至相對便宜的老房；老房不但公設比近年來的新成屋土地持份高，另外還有一層少戶的單純居住環境，更有都更題材加持，造成了都更老屋變身為黃金屋的熱烈話題。行政院早在99年11月25日通過「都市更新產業行動計畫」，預計4年內投入184.6億元，協助2萬戶屋齡逾20年獨棟老舊建物予原容積獎勵重建，在五都選舉後都更獎勵條件放寬，都更效應即將由台北市延燒至全台。然而許多人仍然不清楚甚麼是都市更新，都更主要分為兩項：
 | | 圖／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥提供 |
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都更會給原屋主有何好處？
1.稅賦減免降成本：
政府為了獎勵都更改善市容，在進行都市更新房屋重建的期間，屋主完全不用繳地價稅與房屋稅，即使權利變換領回應有的新房子，也會享有稅費減免的優惠，可給屋主減輕家園重建的負擔。
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2.房屋增值效益高：
都市更新與房屋改建不但可以美化原本老舊不堪的中古屋外觀，管線、外牆與建材也可使用現今較好的結構讓房屋更加穩固，且通常都市更新在規劃時都會與市容、街景整合連同改善周遭景觀，不只房屋本身增值，周遭環境使用效益也會大幅提高。
3.公共安全大提升：
如果您的房子可能有氯離子過高或是年久失修的情形，政府也會有海砂屋容積獎勵的相關方案鼓勵屋主們推動都更，解決原本房子的問題加上新屋使用最新建材與全新風貌，房屋不只居住更加舒適，公共防火巷與逃生設施也可重新設計，讓住戶的居家安全大幅提升。
都更並非萬靈藥 申請同意停看聽
綜觀上列諸多優點，都更其實也非全皆適用所有的中古屋，除了要符合政府都市更新條例的要件外，民眾在申請都更的時候更需要注意到下列三個重點：
1.慎選配合建商：投資人熱中買老公寓，等都市更新的利多，在合建或都更的過程中，也務必要求建商作好信託登記，屆時若建商財務吃緊，也可由銀行接手作履約保證。 此外，一般民眾與建商談分配比例時，通常是以這塊地皮的地價為考量關鍵。如果使用分區是住宅用地，市場習慣是建商與地主一人一半來分帳。在資訊還未完全掌握時，千萬不要隨便簽下同意書，只要簽一次就等於把開發權讓給建商。
2.持分與容積獎勵仔細算：在進行都更程序後，居民一開始就要積極參與，了解建商與估價公司的估價與權利變換的流程，千萬不可流失掉自己的權益，以免自家「越住越小」。
都更各階段應注意事項：
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3.社區共識先確定：雖然都市更新有一定的魅力存在，但還是有些許的利益糾紛造成改建或重建進度緩慢，在懷抱都更夢之前，更應先了解社區內的都更共識與街訪鄰居的想法，畢竟無論是整建維護或是重建，皆須滿足多數住戶的需求。
政府提供大利多 都市更新近日條件一覽
1. 老公寓設電梯，補助75%。
2. 獨棟重建導入綠建築，容積獎勵上限20%。
3. 屋齡逾卅年，即可原地重建換新屋、且坪數不縮水，市政府給予二倍的容積獎勵，申請者如將增加的面積出售，甚至可「免費換新屋」。
4. 補助整建維護的規劃費加工程款，最高補助上限45%。
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