【經濟日報╱吳寶田 (記者黃啟菱採訪整理)】
最近有媒體報導建商藉著容積移轉獲得暴利，引發很多討論。其實，建商購買土地與容積、興建房屋後銷售，扮演「代工者」的角色，並沒有必要炒作容積移轉，建商不反對由政府做莊賣容積，但是向政府購買容積繳納代金的公式一定要合理、容易計算。
目前內政部的草案，是用「淨利」方式計價，也就是業者賺多少錢就買多少價格，不僅估價困難，在縣市政府怕圖利他人的壓力下，對於「淨利」的認定價也只會拉高。
高昂的代金成本，最終只有墊高房價，甚至造成公賣容積沒有市場性，同時政府又封殺私有公共設施保留地容積移轉管道，最後只會造成都市發展停滯、公保地地主權益受損、平抑房價失敗等多輸局面。
回到問題的源頭，公保地之所以可用來容積移轉，是因為政府長年沒錢徵收，土地的使用又受到很大的限制；容積移轉就是要透過市場機制，讓政府有錢取得公保地，也補償地主。藉容積移轉可以讓公共設施開闢完成，公保地地主的權益也能夠獲得保障，可說是多贏。
從內政部目前容積移轉的草案當中，我觀察到幾個問題。首先，辦法修正後取得公保地的地主不能再做容積移轉；就算是修正前取得公保地的原地主，也要有自有建地才能去做容積移轉，如果沒有自有建地，就不能再做容移，只有向政府低價出售。用折繳代金的方式，恐怕在實務上也很難推動。
從草案的公式來看，忽略了建商加工、負擔風險的因素。建商把淨利通通倒給政府，還要經過估價小組的不確定因素，政府又怕圖利他人，讓折繳代金的認定過程複雜、充滿不確定性。
政府拿到代金以後，將用荷蘭式的拍賣，也就是以「低價競標」的方式來向民眾購買公保地。這種向建商高賣，再向公保地地主低買的操作方式，對公保地是二次傷害，也跟土地徵收條例用市價補償的精神完全不符。
特別像台北市的道路用地，目前只開放15米以上做容積移轉，草案實施以後，台北巿15米以下的道路用地，就會變成「過去沒等到、將來沒機會」，一定會造成很大民怨。
最後，再就法律的角度來看，內政部「容積移轉實施辦法」的法源是來自於都市計畫法第83-1條，第83-1條並沒有授權容移辦法對於辦法修正後取得公保地的地主不能容移、只能折繳代金；也沒有授權公保地的容移一定要架構在接受基地必須是自有土地，這顯然都增加法律所無的限制、違反法律保留原則。
大法官570號解釋就講的很清楚：「涉及人民自由權利之限制，應由法律或經法律明確授權之命令規定」而且「授權之目的、內容及範圍應具體明確，才能夠據以發布命令」。我覺得辦法草案很多都不在都市計畫法第83-1條的授權範圍。此外，對於其他容移的情形來看，對公保地的地主有差別待遇，似乎也違反平等原則。
要讓這些問題取得平衡點，我建議：代金公式不要用「淨利」的觀念，而要用「基金」的想法，讓地方政府用公告現值的一定成數來算。至於公共設施保留地的容積移轉跟代金可兩制併行，運作一段時間後，再看成效調整。
（本文由中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田口述、記者黃啟菱採訪整理）
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