【經濟日報╱文／黃啟菱】
 | | 信義計畫區A25案。 圖／經濟日報提供 |
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房市交投持續熱絡，地上權案也愈來愈夯，全球資產管理統計，今年以來光是雙北市就有逾1.5萬坪的地上權案標出，總標脫權利金達110.8億元，後續還有1.12萬坪的案子要釋出招標，地上權案儼然已成房市新亮點。
不但案量多，地上權市場近來還有四大新趨勢，是「遍地開花、年限延長、地租彈性化、住宅案變多」。
全球資產管理專案經理王維宏表示，今年以來受限於金管會的規範，商用不動產沒太多的交易案，地上權的案子反而比較熱門。
過去幾年，地上權案多以台北市為主，最主要就是因為台北市的可開發素地少，地上權對業者跟消費者都有其誘因。
但近來地上權案已遍地開花、走出台北市，包括中、南部，甚至金門都有案子標出，有些案子雖然一開始比較辛苦、曾經流標，但最後都順利標脫出去。
王維宏說，北部以外的地上權案標脫，多有「打長租約」概念，過往台中、高雄等都有公家機關將公有地公開招租，因商業價值高，業者仍願投資，地上權就是類似的長租概念再延長時效。
一般來說，地上權權利金是所有權價值的六、七折，若用租金的角度來看，也許會很划算，畢竟地上權的時間很長，房價若高、租金也可提高，但權利金已是固定的，業者投入的成本可以控管。
過往地上權的年限大多只有50年，今年開始有70年的案子，如華固標得的景美財訓所案就是指標。王維宏說，50 年只能使用一代、但70年就可以兩代使用，對業者跟消費者的誘因都變高。
今年地上權的地租也朝向彈性化，過往眾人對地上權地租會有所擔憂，因為公告地價持續調高，而地上權地租通常是公告地價的5%，今年陸續調降到3.5%，以降低投資者的風險，避免公告地價調整幅度太大時地租負擔也加重。
值得注意的是，過往地上權案以商用不動產為主，如今住宅產品也逐漸變成主流，包括華固、志嘉、日勝生等建商，都準備推出地上權住宅案。
對於想要買地上權住宅的民眾，王維宏提醒，貸款成數不像一般住宅可貸到七、八成，通常只能貸到五成，並且多由建商出面去跟銀行談，要評估己身財務狀況，地租的部分也要納入考量。
若未來有打算將地上權住宅轉手者，則需留意這幾年因為房市走揚，整體房價上升，使得地上權住宅價格不跌反漲，但一般情況下，地上權住宅的價值會不斷遞減，也需特別注意景氣反轉時隨之而來的跌價風險。
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