【聯合報╱景文科技大學財務金融系副教授章定煊】
金融海嘯過後，美國量化寬鬆與各國的寬鬆貨幣政策，導致大量熱錢在國際流竄。進入台灣之後，也造成房地產大幅上漲，力度之強，讓政府各項打房措施幾乎都只能產生短暫效果，不多久房價又走回上升軌道。
所以，我個人的投資建議就是，在貨幣寬鬆沒有改變之前，不要退出房地產市場。
在寬鬆貨幣政策下，許多人操作房地產的方式，就是找有建設與開發的題材的重劃區，有足夠價格空間可以哄抬，不斷的搶進。房價漲勢也就一波又一波的從市區「燒」往郊區、北部「燒」到南部、換屋產品「燒」向首購產品、由實際題材「燒」往虛構想像題材。
但從這次美國聯準會釋出的訊息研判，QE退場是必然的。畢竟它所產生的通貨膨脹效果，長期下來，誰也吃不消。雖然沒有正式宣佈，但是從貨幣供給來看，有先見之明的歐美資金，早就悄悄的把資金從亞洲貨幣慢慢的撤了出來，導致亞洲貨幣慢慢走弱。
在後QE時代，失去資金加持的台灣房地產，房價就要從基本面來檢視一下，到底夠不夠支撐。房價的最基本支持的基本面就是所得跟租金報酬率（資本還原率），再來就是人口結構。
我們的經濟成長率節節下降，實質所得十幾年都沒有增加；租金報酬率也是屢創新低，甚至毛報酬率不到2%，扣除通膨因素，實質報酬率趨近於0，因此有些人認為「買不如租」。在人口結構上，少子化已經是大家都知道的趨勢。
遺憾的是，台灣在這段時間並沒有好好的利用這些資金，提升產業結構、縮小城鄉差距。目前經濟不振，年輕人只好往大城市尋找機會，在城鄉差距上也是越拉越大。
所以，後QE時代房價下修恐怕是難以避免，但隨著各地區與各類型產品不同，房價下修幅度會有不同。
我個人建議，在後QE時代，房地產投資策略就是與QE時代反向操作，房價怎麼「燒」出去的，就容易由原路徑跌回來。
簡單的說，就是買城棄鄉、買北棄南、買實棄虛。並不是被棄的就是不好，只是這些產品與區位籌碼比較凌亂，在後QE時代這些區位與產品會有比較長的整理期，等待穩定，再介入為宜。
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