【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
勞保不保，傳出可能破產，讓許多中年上班族深感不安，紛紛另謀自保之道。房地產人士表示，退休後如想靠不動產安身立命，應堅守兩大投資原則，並優先選擇五大類型產品。
兩大投資原則是，一要收租穩定、二須具保值性；五大產品則分別為學區套房、捷運套房、店面、停車位及兩房小宅。
全國不動產董事長葉春智表示，不動產投資主要有收益型及獲利型兩種模式，如果單純為退休打算，投資壓力不宜太大，因此最好採較不用操心短期賺賠的長期收租；另外，為免房價下跌傷及老本，除力求收租穩定，物件也應具保值性。
學區套房優 避開後段班學校
要兼具收租穩定及高保值性，住商不動產首推學區套房，這可分兩種，一是各大學周邊套房，另一則是明星國中小學區設籍套房，兩種都不錯，但投資大學套房，應選擇學生人數多或招生穩定的大學，少子化下，有不少大學面臨招生困難，這類套房風險很高，最好不要避而遠之。
投資大學套房，如果想要高一點的投報率，可以往中南部走，目前中南部多數知名大學周邊套房，因房價還在相對低點，投報率大多還有5%以上水準，惟對台北人而言，可能有管理上的問題。如想在大台北投資，淡江、輔大投報較佳。
至於國中小明星學區套房，則建議就選擇台北市。新北市、台中、高雄也有明星公立國中小學，但由於很多有錢家長會選擇讓子女就讀私立學校，學區效應並不像台北如此明顯，租住及設籍的需求也就沒那麼強勁。
捷運共購宅 也是好選擇
為退休打算，第二項可考慮投資產品，是捷運套房。儘管最近捷運局標售捷運共構宅接連失利，但挾到站即到家優勢的共構宅仍是最佳投選項；事實上，近期流標的共構宅多是大坪數、高總價產品，套房產品仍深受投資人青睞。
除共構宅外，周邊擁有眾多辦公大樓的捷運站套房，也可優先選擇，辦公商圈基本上會比一般商圈租賃需求來得大，投資這類套房，空置率會降低，收租也更有保障。
如果手上有較多資金，則可考慮店面，從香港經驗來看，開放陸客來台觀光後，未來幾年國內消費市場都看好，店面也跟著有前途，由於北市一線店面一店難求，且價格也太高，不妨選擇次級商圈的金店面，至於離開台北市，則就鎖定一線商圈，如大台北的捷運商圈店面、台中市、高雄市主要商圈一線店面等。
另外，如果在北市高房價區擁有大坪數房子，想採取「大房換小房」方式，將多出來的資金投放在不動產上，則建議可已選擇賣掉大房，換1小房+停車位；或兩間兩房小宅。
如果改買1小房+停車位，則小房自己住，停車位則用來出租。目前北市停車位雖然不便宜，但相較買一間房子其實仍相對便宜很多，目前市區停車月租金至少5、6千元，加上停車位增值穩定，是不錯的長期投資標的，但特別提醒，投資停車位只能在台北市區操作，其他地方風險偏高。
如果賣掉大房換成兩間小宅，可一間自住，一間出租；自住的可以選擇在郊區，房價較便宜，出租則仍以捷運商圈、辦公商圈或科技園區周邊為主；如果資金夠，建議優先選擇兩房小宅，少子化下，兩房正快速成為市場主流。
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